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在民營房企信用急遽收縮的2021年，有大股東提供無形背書的美的置業(yè)（3990.HK）過得相對(duì)安穩(wěn)，仍具備較好的融資能力。

“去年下半年行業(yè)出現(xiàn)危機(jī)的時(shí)候，銀行的資源是非常緊張的，但是我們的開發(fā)貸一直是非常充裕的，”3月28日，美的置業(yè)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官林戈在2021年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，“而且，我們也是最早恢復(fù)了按揭額度的。”

這也使得美的置業(yè)在2021年財(cái)務(wù)指標(biāo)得到改善。據(jù)披露，截至2021年末，其持有現(xiàn)金總量約342億元，同比增長28%；有息負(fù)債較上年下降4%至563億元；同時(shí)，2021年內(nèi)新增有息負(fù)債融資成本為4.63%，同比下降了28個(gè)BP。

三道紅線方面，凈負(fù)債率從2020年末的超79%進(jìn)一步降至46.3%；剔除受限資金后的現(xiàn)金短債比為1.7倍；扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率下降至72.1%，仍超過紅線要求。“我們計(jì)劃在2022年三道紅線指標(biāo)全部轉(zhuǎn)綠。”美的置業(yè)執(zhí)行董事兼高級(jí)副總裁王全輝表示。

據(jù)王全輝介紹，2022年第一季度，美的置業(yè)已經(jīng)通過了50億元的中票審批，已經(jīng)成功發(fā)行了15億元的中票，票息4.5%。“同時(shí)與建行合作了220億元的開發(fā)并購貸，以及農(nóng)行、交行、招行等簽約了220億元、190億元、120億元的并購貸以及按揭專項(xiàng)貸款。”王全輝說。其中，用于并購的專項(xiàng)融資額度共約370億元。

在談及會(huì)選擇哪些項(xiàng)目收并購時(shí)，美的置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂表示，將主要著眼于自己合作的項(xiàng)目，特別是合作方出現(xiàn)了一些問題，使得項(xiàng)目運(yùn)行不是那么順利的。據(jù)介紹，從去年第四季度起至今，美的置業(yè)共進(jìn)行了13個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)收購，交易凈對(duì)價(jià)約17億元。

這個(gè)過程中，也伴隨著選擇。“有一些合作項(xiàng)目也會(huì)退出，”郝恒樂表示，“我們最近收購的南京、長沙、重慶、天津的項(xiàng)目，都是相對(duì)城市量級(jí)比較高的，同時(shí)也退出了廣西柳州、湖南岳陽等一些低量級(jí)城市的項(xiàng)目。”

這一調(diào)整方向也與美的置業(yè)近年來向高能級(jí)城市聚焦的策略相符。王全輝表示，2019年以來，美的置業(yè)持續(xù)進(jìn)行換倉，推進(jìn)低量級(jí)城市的出清，回歸長三角、大灣區(qū)及一二線、強(qiáng)三線城市。

中信證券研報(bào)顯示，2019年時(shí)，美的置業(yè)在長三角及珠三角區(qū)域的新增土儲(chǔ)合計(jì)占比約為58%。截至2021年末，兩個(gè)區(qū)域的新增土儲(chǔ)占比提升至72%。

在美的置業(yè)共約4952萬平方米的總土儲(chǔ)中，二線及以上城市土地儲(chǔ)備提升至60%；以長三角、大灣區(qū)組成的深耕經(jīng)濟(jì)區(qū)土儲(chǔ)占比超50%。

經(jīng)營策略的調(diào)整在銷售表現(xiàn)上也得到了顯現(xiàn)。2021年，美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)合約銷售額約1371億元，同比增長約9%，深耕經(jīng)濟(jì)區(qū)銷售占比達(dá)到了67%，長三角、大灣區(qū)分別貢獻(xiàn)銷售額674億元、249億元。

不過，騰籠換鳥帶來的不止是更大的流量，還有熱點(diǎn)區(qū)域帶來的土地成本走高，進(jìn)而對(duì)盈利能力的削弱。2018年-2020年，美的置業(yè)的毛利率從32.7%一路走低至22.2%，截至2021年末，這一指標(biāo)則減少3.9個(gè)百分點(diǎn)至18.3%。同期，凈利潤率也從2018年的10.9%降至當(dāng)前的7.2%。

截至2021年末，美的置業(yè)歸屬股東的核心凈利潤則同比下降9.5%至約38.98億元。“房地價(jià)擠壓，盈利能力下降是公司業(yè)績同比小幅下降的主要原因。”中信證券研報(bào)指出。

克而瑞研究中心此前也針對(duì)美的置業(yè)盈利水平的下降指出，主要是由于2018年至2019年拿地項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)，以及隨著其布局城市能級(jí)的提升，土地成本走高所致。2021年中期業(yè)績會(huì)上，美的置業(yè)管理層也提及高價(jià)地結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)毛利率帶來的影響。

“市況調(diào)整加結(jié)算部分盈利能力的下降，預(yù)計(jì)還會(huì)在2022年影響公司的盈利能力。”中信證券預(yù)計(jì)。

值得一提的是，與諸多房企的發(fā)展路徑相仿，美的置業(yè)此前也多通過合作的方式?jīng)_擊更大的規(guī)模，使其一直存在權(quán)益占比不夠高的情況。

以克而瑞銷售數(shù)據(jù)粗略計(jì)算，2016年-2020年，美的置業(yè)的全口徑銷售排名從78名晉升至33名，銷售規(guī)模從約213億元快速增長至1371億元；同期，其權(quán)益銷售額從約211億元增長至912億元，權(quán)益比從超99%降至約66.5%。

在2021年中期業(yè)績會(huì)時(shí)，美的置業(yè)管理層也曾明確表示，“基于這幾年的合作模式，2018年-2020年，我們會(huì)計(jì)收入的權(quán)益比例也呈下滑的趨勢(shì)”，“因?yàn)檫^去兩年我們的拿地的銷售權(quán)益占比應(yīng)該是在60%~65%左右，未來兩年我們的會(huì)計(jì)收入權(quán)益比例應(yīng)該會(huì)在70%的水平。”

被稀釋的利潤也使得美的置業(yè)將提高項(xiàng)目權(quán)益占比提上了日程。“通過升級(jí)換倉逐步退出低量級(jí)城市，聚焦29個(gè)根據(jù)地城市，提升拿地的權(quán)益比，降低合作項(xiàng)目的數(shù)量。”王全輝表示，“2022年目標(biāo)的權(quán)益占比達(dá)到75%。”

郝恒樂強(qiáng)調(diào)，美的置業(yè)未來會(huì)把拿地投資比控制在銷售回款的40%，同時(shí)要減少合作，控制“1+1不大于二”的合作，慎重選擇合作對(duì)象，提升自操盤的比例。

“通過城市的升級(jí)以及項(xiàng)目的聚焦，包括提升權(quán)益比例，提高我們自己操盤項(xiàng)目的比例，也會(huì)使我們的費(fèi)率和利潤率得到改善。”郝恒樂提及，未來還會(huì)繼續(xù)推進(jìn)一些合作項(xiàng)目的收購和股權(quán)置換，主要是為了項(xiàng)目推進(jìn)更加順利，提升項(xiàng)目的權(quán)益占比。

據(jù)美的置業(yè)業(yè)績報(bào)告披露，2021年全年，其實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入737.03億元，同比大增約40.4%；毛利同比增長15.8%至134.95億元；核心凈利潤同比增長13.6%至54.57億元。