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長江商報(bào)記者 楊玲玲

房地產(chǎn)開發(fā)采取“拖字訣”的浙系房企新湖中寶，正迎來經(jīng)營和資本層面的雙重壓力。

近日，新湖中寶回復(fù)了上交所下發(fā)的涉及現(xiàn)金流情況、資產(chǎn)和擔(dān)保情況、應(yīng)收應(yīng)付款項(xiàng)、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)等多方面的2018年年報(bào)事后審核問詢函。其中，主業(yè)聚焦長三角的新湖中寶，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的存貨中，位于杭州、衢州、蘇州、上海等地多個(gè)在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)長已超過十年。6月10日，在回復(fù)監(jiān)管部門的年報(bào)問詢函時(shí)，新湖中寶堅(jiān)稱上述項(xiàng)目目前均進(jìn)展順利。

同時(shí)報(bào)告期內(nèi)，新湖中寶存在較多的資產(chǎn)受限和對(duì)外擔(dān)保情況，其中受限資產(chǎn)合計(jì)454.47億元，占公司總資產(chǎn)的32.49%;對(duì)外擔(dān)保合計(jì)224.23億元，占公司凈資產(chǎn)的65.21%。此外，新湖中寶應(yīng)收賬款中前五名欠款方余額合計(jì)8.53億元，占所有應(yīng)收賬款金額的96.37%。

在年報(bào)問詢函的回函中，新湖中寶表示，公司不存在債務(wù)償付風(fēng)險(xiǎn)，不存在應(yīng)收賬款回收風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的盈利能力和業(yè)績可持續(xù)性，新湖中寶則稱，目前地產(chǎn)項(xiàng)目大部分分布在長三角區(qū)域，開發(fā)產(chǎn)品庫存較少，銷售風(fēng)險(xiǎn)較少。

受限資產(chǎn)合計(jì)454.47億

年報(bào)季后，上市房企被問詢的案例時(shí)有出現(xiàn)，今年這一現(xiàn)象尤甚。2019年4月至今，已經(jīng)十余家房企收到交易所問詢函，其中，浙系房企新湖中寶近日回復(fù)了上交所問詢函。

新湖中寶稱，2018年，面對(duì)復(fù)雜的宏觀和行業(yè)環(huán)境公司堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營，但從多項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，事實(shí)似乎并非如此。

年報(bào)顯示，新湖中寶經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額自2015年至今首次為負(fù)。同時(shí)，報(bào)告期內(nèi)，新湖中寶經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額和投資活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額皆為負(fù)，分別為-37.79億元和-40.69億元。

另根據(jù)披露，新湖中寶貨幣資金160.18億元，同比下降10.05%;且其中14.35億元處于使用受限狀態(tài)。新湖中寶在問詢函的回復(fù)函中，披露了貨幣資金的存放情況，并表示不存在任何與控股股東或其他關(guān)聯(lián)方聯(lián)合或共管賬戶的情況，也不存在任何貨幣資金被其他方實(shí)際使用的情形。

同時(shí)報(bào)告期內(nèi)，新湖中寶存在較多的資產(chǎn)受限和對(duì)外擔(dān)保情況，其中受限資產(chǎn)合計(jì)454.47億元，占公司總資產(chǎn)的32.49%;對(duì)外擔(dān)保合計(jì)224.23億元，占公司凈資產(chǎn)的65.21%。

此外，新湖中寶對(duì)外擔(dān)?？傤~合計(jì)224.23億元，包含對(duì)控股股東新湖集團(tuán)及關(guān)聯(lián)方，以及對(duì)民豐特種紙股份有限公司、美都能源股份有限公司等第三方擔(dān)保的情況。且公司對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率超過70%的被擔(dān)保對(duì)象的債務(wù)擔(dān)保占比達(dá)74.46%。

監(jiān)管部門要求新湖中寶詳細(xì)列示，被擔(dān)保對(duì)象的資產(chǎn)和經(jīng)營情況，說明其是否存在債務(wù)償付風(fēng)險(xiǎn)，并說明擔(dān)保對(duì)象為上述被擔(dān)保債務(wù)有無其他增信措施。

新湖中寶回復(fù)稱，“為資產(chǎn)負(fù)債率超過70%的被擔(dān)保對(duì)象提供擔(dān)保的金額”為166.97億元，其中165.05億元系為全資子公司和非全資控股子公司提供的擔(dān)保，占比98.85%。擔(dān)保貸款用于公司各子公司項(xiàng)目開發(fā)及經(jīng)營需要，有利于提升公司整體經(jīng)營能力，不存在債務(wù)償付風(fēng)險(xiǎn)。

多項(xiàng)目開發(fā)超過十年

公告資料顯示，1999年，新湖中寶在上海證券交易所上市。目前，主營業(yè)務(wù)為地產(chǎn)開發(fā)，在全國30余個(gè)城市開發(fā)50余個(gè)住宅和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總開發(fā)面積3000萬平方米。

根據(jù)披露，新湖中寶主要從土地招拍掛、舊城改造、海涂圍墾三個(gè)渠道獲取土地儲(chǔ)備。年報(bào)顯示，報(bào)告期末，新湖中寶應(yīng)收賬款中前五名欠款方余額合計(jì)8.53億元，占所有應(yīng)收賬款金額的96.37%，且多為報(bào)告期內(nèi)新增應(yīng)收賬款。

其中，新湖中寶下屬子公司平陽縣利得海涂圍墾開發(fā)有限公司與平陽縣國土資源管理局(以下簡稱“平陽國土局”)就收儲(chǔ)平陽西灣海涂圍墾項(xiàng)目海域使用權(quán)項(xiàng)下已完成圍墾的土地事宜簽訂《收儲(chǔ)合同》，協(xié)議約定平陽國土局收儲(chǔ)位于西灣海涂圍墾區(qū)北片532850平方米(約合799.275畝)土地，收儲(chǔ)單價(jià)1530元/平方米(約合102萬元/畝)，收儲(chǔ)總價(jià)為8.15億元。值得一提的是，這一金額占到了應(yīng)收賬款余額的92.08%。

對(duì)于應(yīng)收賬款是否存在回收風(fēng)險(xiǎn)，新湖中寶回應(yīng)稱，平陽國土局收儲(chǔ)款根據(jù)協(xié)議將在2020年12月31日之前支付，預(yù)計(jì)不存在回收風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)根據(jù)披露，新湖中寶房地產(chǎn)業(yè)務(wù)去化壓力較大，公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的存貨中，位于杭州、衢州、蘇州、上海等地多個(gè)在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)長已超過十年。

新湖中寶解釋稱，部分開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展緩慢的主要原因?yàn)轫?xiàng)目規(guī)模較大，分期實(shí)施，總周期較長;同時(shí)因規(guī)劃、拆遷等外部因素導(dǎo)致項(xiàng)目前期稍有延緩。即使項(xiàng)目開發(fā)超過十年時(shí)間，新湖中寶仍然堅(jiān)稱，上述項(xiàng)目目前均進(jìn)展順利，處于最后一期開發(fā)中，正加快完成最后的進(jìn)度;且項(xiàng)目之前若干期均已如期交付，完成開發(fā)。

另值得一提的是，根據(jù)披露，新湖中寶2018年贖回66.13億元理財(cái)產(chǎn)品的同時(shí)，購買46.73億元理財(cái)產(chǎn)品。但是在其他流動(dòng)資產(chǎn)部分，2018年理財(cái)產(chǎn)品科目余額為0。上交所要求新湖中寶進(jìn)一步核實(shí)并補(bǔ)充披露報(bào)告期末公司理財(cái)產(chǎn)品余額;購買理財(cái)產(chǎn)品的底層資產(chǎn)質(zhì)量，有無存在較大的投資損失風(fēng)險(xiǎn)。新湖中寶回復(fù)表示，公司購買的理財(cái)產(chǎn)品均為銀行發(fā)行，期末理財(cái)產(chǎn)品本金均已按期贖回，理財(cái)收益均已收到，不存在投資損失風(fēng)險(xiǎn)。