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6月22日，國(guó)內(nèi)代建行業(yè)龍頭企業(yè)綠城管理控股發(fā)布正面盈利預(yù)告稱，根據(jù)對(duì)集團(tuán)截至2021年5月31日止5個(gè)月的未經(jīng)審計(jì)綜合管理賬目及內(nèi)部經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)的初步審閱，集團(tuán)預(yù)期截至2021年6月30日止6個(gè)月的本公司擁有人應(yīng)占凈溢利與2020年6月30日相比，將錄得不少于70%的增長(zhǎng)。根據(jù)公告所示，此增長(zhǎng)的主要原因源于疫情好轉(zhuǎn)加速背景下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，同時(shí)受宏觀政策支持，集團(tuán)代建業(yè)務(wù)的輕資產(chǎn)屬性展現(xiàn)出良好的逆周期特征及更快的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

(來源：富途牛牛)

同日，資產(chǎn)市場(chǎng)以實(shí)際行動(dòng)投出了“信心票”，綠城管理控股早盤一度沖高大漲逾5%。而自年初至今，該公司股價(jià)已經(jīng)上漲了超過40%。

不妨一同來看看，綠城管理控股此次積極的業(yè)績(jī)預(yù)期和良好市場(chǎng)表現(xiàn)的背后對(duì)應(yīng)著怎樣的戰(zhàn)略布局與未來價(jià)值?

1·全國(guó)性布局漸入佳境，業(yè)績(jī)動(dòng)能釋放強(qiáng)勁

綠城管理在資本市場(chǎng)表現(xiàn)一路向好的底層邏輯并不難理解，除了物業(yè)代建模式本身具有的穩(wěn)定現(xiàn)金流、輕資產(chǎn)模式及抗周期性的天然優(yōu)勢(shì)外，公司全國(guó)性戰(zhàn)略布局帶來的良好的發(fā)展預(yù)期，以及對(duì)公司優(yōu)質(zhì)經(jīng)營(yíng)能力的不斷驗(yàn)證，也成為資本市場(chǎng)看好的重要支撐。

房地產(chǎn)行業(yè)由土地紅利、金融紅利轉(zhuǎn)向管理紅利時(shí)代，代建模式的賽道不斷拓寬、市場(chǎng)需求持續(xù)放大，這同時(shí)也意味著未來越來越多的開發(fā)能力強(qiáng)、專業(yè)程度與品牌美譽(yù)度高的代建類公司將更容易脫穎而出。在這之中，往往誰所占據(jù)的市場(chǎng)份額越來越大，可服務(wù)的客群越來越廣，其在行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)也更加顯著，實(shí)現(xiàn)做大做強(qiáng)的路徑也更加清晰。

就綠城管理而言，當(dāng)前公司的全國(guó)性布局已漸入佳境，其旗下?lián)碛袃?chǔ)備豐富的項(xiàng)目以及結(jié)構(gòu)多元的優(yōu)質(zhì)客戶群。截至2020年底，綠城管理在中國(guó)28個(gè)省、89個(gè)城市擁有296個(gè)代建項(xiàng)目，合約項(xiàng)目總建筑面積達(dá)7610萬平方米，其中主要經(jīng)濟(jì)區(qū)域建筑面積為6490萬平方米，占整體面積85%以上。而在客戶結(jié)構(gòu)方面，公司在建面積中私營(yíng)企業(yè)委托方占比28.3%，國(guó)有企業(yè)委托方占比40.5%，政府委托方占比31.2%。

不難預(yù)見，綠城管理在全國(guó)范圍及重點(diǎn)城市的布局與扎根，將與未來不斷擴(kuò)展的多元客戶群形成協(xié)同效應(yīng)，加速對(duì)行業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的挖掘，不斷保持快速增長(zhǎng)的步伐。

實(shí)際上，綠城管理的全國(guó)性布局及多元化客戶為公司訂單增長(zhǎng)提供支撐，正推動(dòng)公司逐步進(jìn)入業(yè)績(jī)釋放期。對(duì)應(yīng)到經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)上，綠城管理此前公布的一季度訂單量佐證了這一成長(zhǎng)路徑。

從公司公布的一季度業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)來看，綠城管理2021年前三個(gè)月的新拓代建項(xiàng)目合約建筑面積為902 萬平方米，新拓代建項(xiàng)目代建費(fèi)預(yù)估23.4 億元，兩個(gè)數(shù)據(jù)均占2020年全年完成指標(biāo)比重的40%意思,展現(xiàn)出強(qiáng)勁的業(yè)務(wù)拓展勢(shì)頭，充分驗(yàn)證了公司的發(fā)展?jié)摿σ约白鳛樾袠I(yè)龍頭的成長(zhǎng)性優(yōu)勢(shì)。

2·行業(yè)大勢(shì)所趨，市場(chǎng)空間打開

行業(yè)視角下，綠城管理無疑站在了一條兼具確定性和成長(zhǎng)性的賽道上。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)面臨深層次調(diào)控，在土地成本高企、融資渠道受限等背景下，代建模式依靠品牌及管理的輸出和賦能，對(duì)行業(yè)模式及價(jià)值進(jìn)行重塑，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)走向更穩(wěn)定健康的發(fā)展具有積極的引導(dǎo)和示范作用，是行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的重要方向所在。

根據(jù)中指研究院給出的指引，國(guó)內(nèi)代建市場(chǎng)規(guī)模占比將保持年均21.3%的高速增長(zhǎng)，到2025年,代建行業(yè)規(guī)模預(yù)計(jì)滲透率將達(dá)到12.5%,參考?xì)W美模式下代建業(yè)務(wù)占比可做到20%-30%,以平均值25%估算,代建行業(yè)的滲透率還有5.2倍的空間，發(fā)展空間可見一斑。

就綠城管理而言，不論是從企業(yè)增長(zhǎng)速度和還是規(guī)模體量，都體現(xiàn)出其作為行業(yè)龍頭的強(qiáng)勁綜合實(shí)力。增長(zhǎng)方面，從前文已經(jīng)提到的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)公告來看，公司今年全年業(yè)績(jī)目標(biāo)超額完成已經(jīng)可以期待。而在規(guī)模層面，從公司在管面積超7000萬平方米以及在建面積超4000萬平方米的數(shù)據(jù)來看，綠城管理足以躋身中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)TOP10。

展望未來，在天高海闊的代建市場(chǎng)中，隨著行業(yè)的馬太效應(yīng)進(jìn)一步加劇，綠城管理的規(guī)模增長(zhǎng)以及盈利空間也將不斷被打開。

3·小結(jié)

就當(dāng)前市場(chǎng)估值來看，綠城管理的市盈率TTM約為18倍，而港股物業(yè)管理板塊目前平均市盈率已超40倍，行業(yè)龍頭估值更達(dá)70倍以上，公司估值的提升空間可見一斑。而在此前綠城管理被納入恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)，隨后瑞銀、天風(fēng)等機(jī)構(gòu)相繼上調(diào)公司目標(biāo)價(jià)，并維持“買入”評(píng)級(jí)，亦足見資本市場(chǎng)對(duì)綠城管理和代建模式的認(rèn)可。

此外根據(jù)瑞銀對(duì)公司所發(fā)盈喜公告的最新點(diǎn)評(píng)，其認(rèn)為，在充滿挑戰(zhàn)的營(yíng)商環(huán)境下，小型/本地開發(fā)商對(duì)優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目管理服務(wù)的需求將不斷上升，而綠城管理將憑借其良好的過往業(yè)績(jī)從中獲益更多。同時(shí)，綠城管理控股在政府/國(guó)有企業(yè)項(xiàng)目中具有強(qiáng)勢(shì)地位，也使其不易受到房地產(chǎn)市場(chǎng)不確定性的影響。

瑞信預(yù)計(jì)，綠城管理2021財(cái)年新訂單將同比增長(zhǎng)20%，達(dá)到70億元人民幣，其中33%是在第一季度完成的，超預(yù)期的訂單擴(kuò)張進(jìn)一步提高了公司收入增長(zhǎng)的可見度。在更高的利潤(rùn)率假設(shè)下，瑞信將綠城管理控股2021-23財(cái)年的盈利預(yù)期提高了5-12%，據(jù)該行預(yù)測(cè)，公司在2020- 23財(cái)年的復(fù)合年增長(zhǎng)率為26%。瑞信將其估值基準(zhǔn)延后至2022財(cái)年，基于16倍市盈率，將目標(biāo)價(jià)由4.75港元上調(diào)至6.82港元，維持“跑贏大市”的投資評(píng)級(jí)。

從長(zhǎng)期視角來看，可以預(yù)見的是，作為代建行業(yè)數(shù)一數(shù)二的頭部企業(yè)，同時(shí)又是資本市場(chǎng)僅有的兩只代建概念股，綠城管理的估值在稀缺性效應(yīng)疊加不斷釋放的業(yè)績(jī)?cè)鏊偕?，還將有望得到重估。