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由險資力量控股的遠(yuǎn)洋集團（03377.HK），即使呈現(xiàn)較為穩(wěn)健的財務(wù)狀態(tài)，但經(jīng)營數(shù)據(jù)依然折射出行業(yè)調(diào)整帶來的不利沖擊。

3月23日晚間，遠(yuǎn)洋集團發(fā)布2021年財務(wù)數(shù)據(jù)。報告顯示，去年遠(yuǎn)洋集團實現(xiàn)營業(yè)額約為642億元，同比提升14%；毛利約為113億元，同比提升8%；年度凈利潤約為51億元，同比提升9%；核心凈利潤約為28億元，同比提升26%。

雖然營收等指標(biāo)穩(wěn)步提升，但受國內(nèi)房地產(chǎn)市場下行等因素影響，期內(nèi)遠(yuǎn)洋集團的毛利率下降至18%，上年同期為19%；公司擁有人應(yīng)占溢利、每股基本及攤薄溢利下降至27.29億元、0.358元，較2020年均下降約5%。

遠(yuǎn)洋集團的主要股東為中國人壽保險（集團）公司、大家保險集團有限責(zé)任公司，在過去的房地產(chǎn)發(fā)展周期，遠(yuǎn)洋集團以較低的融資成本，躋身至行業(yè)千億陣營。自2020年“三道紅線”政策實施以來，遠(yuǎn)洋集團在相關(guān)指標(biāo)上持續(xù)保持綠檔。

但是，去年嚴(yán)峻的行業(yè)發(fā)展環(huán)境，使得遠(yuǎn)洋集團也不可避免受到波及，具體表現(xiàn)為盈利能力相對下降、在手現(xiàn)金規(guī)模同比縮水，凈借貸比率有所攀升。

年報顯示，2021年遠(yuǎn)洋集團實現(xiàn)營業(yè)額642億元，物業(yè)開發(fā)仍然保持最大的貢獻(xiàn)率，其營業(yè)額約占總營業(yè)額的86%。其中，來自北京、環(huán)渤海、華東、華南、華中及華西區(qū)域的開發(fā)收入占比分別為19%、15%、22%、21%、17%及6%。

伴隨著業(yè)績規(guī)模擴大，遠(yuǎn)洋集團的銷售成本也相應(yīng)提升。2021年，該集團總銷售成本約529.89億元，上年同期為460.53億元；因一二線城市項目結(jié)轉(zhuǎn)較多，相應(yīng)的土地成本較高，遠(yuǎn)洋期內(nèi)物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)的平均土地成本達(dá)到8300元/平方米。

此外，由于利息及其他收益減少，銷售及市場推廣費用、行政費用、財務(wù)費用等增加，導(dǎo)致該集團年度溢利同比減少。報告期內(nèi)，遠(yuǎn)洋集團的凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)回報率等盈利指標(biāo)均同比下降。

盈利空間縮小，是整個地產(chǎn)行業(yè)不可逆轉(zhuǎn)的大趨勢。遠(yuǎn)洋集團在年報中表示，經(jīng)歷本輪快速出清和整合后，未來行業(yè)競爭或?qū)p弱，行業(yè)將告別高周轉(zhuǎn)、高盈利、高風(fēng)險的發(fā)展時代，整體從“熱帶”北歸到“溫帶”，進入紅海、微利時代。

除此之外，受行業(yè)融資環(huán)境收緊的影響，遠(yuǎn)洋集團在手現(xiàn)金及負(fù)債指標(biāo)也發(fā)生異動。

截至報告期末，遠(yuǎn)洋集團“三道紅線”仍保持綠檔，流動比率為1.65倍，尚未使用的融資額度約2322億元，但期末現(xiàn)金資源總額明顯下降至270.79億元，2021年中期時為382.32億元，同時凈借貸比率上升至85%，而上年同期為55%。

遠(yuǎn)洋方面表示，凈借貸比率上升，主要受2021年下半年房地產(chǎn)市場整體融資政策收緊、銀行按揭貸款額度過度收縮等極端因素影響，導(dǎo)致資金回籠速度較慢。另外，為應(yīng)對極端行業(yè)風(fēng)險，集團適當(dāng)增加了開發(fā)貸的支取，以保障后續(xù)的財務(wù)穩(wěn)健。

去年11月，惠譽就曾將遠(yuǎn)洋集團展望由“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”，重申長期外幣發(fā)行人違約評級“BBB-”，主要預(yù)計其凈負(fù)債比率會維持在40%以上。

總體而言，遠(yuǎn)洋集團債務(wù)結(jié)構(gòu)較為合理，融資成本也保持在低位，2021年綜合資金成本進一步降低至4.96%。期末，1年內(nèi)到期負(fù)債占比20%，1-2年內(nèi)到期負(fù)債占比19%，2-5年內(nèi)到期負(fù)債占比50%，5年以上到期負(fù)債占比11%，短期貸款占比低。

在境外債務(wù)方面，遠(yuǎn)洋集團2022年到期美元債5億美金，其中2億美金已于2022年1月完成再融資，剩余3億美金計劃于4月償還，下一筆美元債到期為2024年。

銷售業(yè)績上，去年遠(yuǎn)洋集團未實現(xiàn)全年1500億的銷售目標(biāo)，僅完成協(xié)議銷售額約1363億元，同比增長4%，北京地區(qū)占比最高約27%；銷售面積約767萬平方米，同比升9%，平均銷售價格下降7%至每平方米約19400元。

為加快周轉(zhuǎn)速度，去年遠(yuǎn)洋新獲取項目堅持“小快周轉(zhuǎn)”，25萬平方米以下項目占比85%。全年來看，遠(yuǎn)洋集團共獲取25個開發(fā)項目，新增土儲571萬平方米，總貨值超過800億元，平均土地成本約每平方米7040元。

展望未來，遠(yuǎn)洋集團認(rèn)為，在經(jīng)歷“政策底”后，行業(yè)將面臨相對友好的政策環(huán)境和信貸環(huán)境，但“房住不炒”、“去杠桿、去產(chǎn)能”和“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”三大原則不會改變。

與此同時，購房客戶、金融機構(gòu)、供應(yīng)商、政府等上下游產(chǎn)業(yè)鏈的信心與預(yù)期恢復(fù)仍需時日，經(jīng)濟下行壓力導(dǎo)致客戶購買意愿及能力的下降，同樣不容忽視，短期行業(yè)形勢難言樂觀。

值得注意的是，該集團認(rèn)為，由于2021年房企資金短缺造成拿地和開工下降，2022年將會短暫存在“供應(yīng)不足”的窗口，供需關(guān)系或?qū)⒌玫揭欢ǔ潭雀纳?。多重因素作用下，行業(yè)將緩慢走出“市場底”，不會大起大落。