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每一場(chǎng)危機(jī)的爆發(fā)，都有先兆。

2月11日，正榮系兩只股票在午后出現(xiàn)劇烈震蕩，股價(jià)最大跌幅均超8成，盤中一度跌成仙股。

根據(jù)過(guò)往經(jīng)驗(yàn)，地產(chǎn)企業(yè)股價(jià)暴跌，通常都意味著接下來(lái)會(huì)發(fā)生債務(wù)違約，正榮亦不例外。據(jù)悉，使得市場(chǎng)突然對(duì)正榮失去信心的誘因是，一筆永續(xù)債無(wú)法如期兌付，即便正榮早前曾表示將在3月初予以贖回。果不其然，就在股價(jià)暴跌后幾日，該公司便改口宣告：將對(duì)該筆永續(xù)債，連同另外5筆2022年內(nèi)將到期境外債，共同尋求展期。

劇情發(fā)生180度轉(zhuǎn)變，不僅讓一些曾經(jīng)看好正榮的投資人感到不可思議，也讓正常收到了工資的公司員工也有些出乎意料。

在2月23日的投資者交流會(huì)上，正榮地產(chǎn)董事長(zhǎng)黃仙枝攜公司一眾管理層，對(duì)于局面的驟變進(jìn)行了釋疑，原因包括金融機(jī)構(gòu)提前抽貸、融資放款不及預(yù)期、銷售行情持續(xù)下行、預(yù)售資金多層監(jiān)管等等。他還在這次會(huì)議上披露了一些驚悚的數(shù)據(jù)，比如“到了2月初，可用資金僅占到總資金約5%左右”。

有接近正榮的知情人士向第一財(cái)經(jīng)表示，2021年底正榮就開始陸續(xù)遭遇抽貸，而此前正榮也采取了包括暫停拿地、優(yōu)化結(jié)構(gòu)等在內(nèi)的多種方式節(jié)約開支，但債務(wù)集中到期和各種款項(xiàng)的支出，超出了原有預(yù)期。

“我們希望對(duì)2022年內(nèi)到期的美元債本金進(jìn)行展期，緩解大量債務(wù)到期，解決現(xiàn)金流缺口問(wèn)題，給予公司一年時(shí)間逐步強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。”在交流會(huì)上，正榮管理層如此表示，并稱，爭(zhēng)取在2023年3月前改善流動(dòng)性緊張局面，目前已安排部分資產(chǎn)出售，所得資金將用于償還美元債。

有公開信息顯示，正榮已轉(zhuǎn)讓了天津一項(xiàng)目股權(quán)。“不止天津這一個(gè)項(xiàng)目，我們目前有不少優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目在轉(zhuǎn)接與售賣中。”有正榮內(nèi)部人士向第一財(cái)經(jīng)透露。

融資計(jì)劃落空

“1月份的工資、獎(jiǎng)金、理財(cái)都照發(fā)了，那時(shí)候一片祥和。”一位目前已離職的正榮中層員工向第一財(cái)經(jīng)透露，當(dāng)他看到2月11日正榮股價(jià)暴跌時(shí)，感到十分突然。“之前還發(fā)了年終獎(jiǎng)，”亦有員工形容當(dāng)時(shí)的情勢(shì)轉(zhuǎn)變“幾乎就是一夜之間”。

員工如此感性體驗(yàn)的來(lái)源，或許是正榮內(nèi)部此前對(duì)債務(wù)鋪排較為樂(lè)觀的預(yù)期。1月4日，針對(duì)2019年6月中旬發(fā)行2億美元永續(xù)債，正榮發(fā)布公告稱將于2022年3月5日予以贖回。

“今年1月份的公告是基于當(dāng)時(shí)公司資金的復(fù)盤計(jì)劃。”正榮地產(chǎn)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人康弘表示。

上述接近正榮的知情人士向第一財(cái)經(jīng)表示，正榮每個(gè)月都會(huì)盤資金計(jì)劃，包括融資和支付等，盡管市場(chǎng)上融資渠道不是很暢通，但正榮有自己的渠道，與機(jī)構(gòu)、銀行或非標(biāo)都會(huì)進(jìn)行溝通，1月份的時(shí)候原計(jì)劃是要進(jìn)行再融資的。

上述離職的中層也提及，正榮曾計(jì)劃一月份發(fā)債，“公司之前整體的融資一直比較通暢。”

可惜的是，再融資計(jì)劃無(wú)疾而終，“沒(méi)想到所有開發(fā)貸和之前談的融資計(jì)劃都落空了。”該知情人士表示。

“前兩個(gè)月的融資貸款普遍落空，整個(gè)融資的凈流出加劇。”康弘稱，“比如說(shuō)，一月份還款接近55個(gè)億，但融資放款只有14個(gè)億，融資凈流出40多億，比去年年底的原計(jì)劃落空20多億。”

據(jù)知情人士透露，部分銀行的有些合同未到期，但金融機(jī)頭提前抽貸，也成為正榮現(xiàn)金流枯竭的引火線。

在地產(chǎn)行業(yè)，自2021年10月花樣年違約之后，債權(quán)人要求提前償還貸款的情況并不少見，之前中國(guó)奧園也曾經(jīng)遭遇過(guò)類似的困境。“有些機(jī)構(gòu)提前要求還款，當(dāng)時(shí)沒(méi)能談攏，”正榮一位內(nèi)部人士透露，“其實(shí)從去年四季度開始，每個(gè)月都陸陸續(xù)續(xù)在還款，今年3月份遇到集中兌付美元債，還有一些銀行的債，壓力陡增。”

這期間，又適逢春節(jié)這一工程款結(jié)算的支付高峰，正榮在一月份的支出比平時(shí)高出了將近15億。“整個(gè)1月份的整體現(xiàn)金流流出約81億，比原計(jì)劃超出50億。”康弘稱。

支出超出預(yù)期，融資流入受限，同時(shí)銷售表現(xiàn)也隨著市場(chǎng)行情同步下挫，正榮1月份全口徑銷售額同比下滑約3成，“銷售不好，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流也緊張”。

更為嚴(yán)峻的是，正榮旗下項(xiàng)目多數(shù)銷售資金都無(wú)法流至集團(tuán)層面。據(jù)透露，2月初，正榮可動(dòng)用資金在總資金中的占比僅為5%左右，受限比例高達(dá)95%，而這一情況目前仍無(wú)任何好轉(zhuǎn)。“項(xiàng)目公司1、2月份每個(gè)月能夠回流到總部的資金，只有大概2億不到。資金監(jiān)管從銀行到政府，再加上合作方，層層監(jiān)管。”正榮管理層在投資者說(shuō)明會(huì)上透露。

正榮的造血能力持續(xù)削弱。“公司現(xiàn)在的流動(dòng)性壓力非常大，已無(wú)法彌補(bǔ)現(xiàn)金流和到期債務(wù)之間的巨大缺口。”正榮管理層在投資者會(huì)上承認(rèn)。

于是，原本在計(jì)劃中可以覆蓋的永續(xù)債，轉(zhuǎn)瞬就成了不能承受之重。“之后各種消息發(fā)酵，機(jī)構(gòu)也就基本很難再放款了。”上述內(nèi)部人士稱。

不確定性仍存

2月19日、22日，正榮先后發(fā)布兩則公告，對(duì)上述2億美元永續(xù)債、5筆年內(nèi)到期的境外債發(fā)起要約交換，希望將債務(wù)展期一年，避免大面積違約，以時(shí)間換空間。

“我們希望對(duì)2022年內(nèi)到期的美元債本金進(jìn)行展期，緩解大量債務(wù)到期，解決現(xiàn)金流缺口問(wèn)題，給予公司一年時(shí)間逐步強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。”黃仙枝在交流會(huì)上表示。

接下來(lái)的要約交換能否成功，正榮方面也還沒(méi)有充足的把握，管理層表示，如果本次交易無(wú)法順利完成，公司只能考慮整體的債務(wù)重組。

與其他已經(jīng)爆雷的房企一樣，目前的正榮只能將重心放在了債務(wù)處理和保交付兩個(gè)層面上。

在2月23日投資者交流會(huì)上，正榮表示，若能獲得展期，其將從多方面回籠資金以保證債券兌付。其一，在途資金的回籠以及受限資金的釋放；其二，加快銷售，推動(dòng)資金回籠，目前正榮預(yù)計(jì)剩余的權(quán)益貨值在1300億以上，基本上分布在于南京、蘇州等省會(huì)和強(qiáng)二線城市；其三，也是大部分遇險(xiǎn)房企都會(huì)用以補(bǔ)充流動(dòng)性的方式，即出售資產(chǎn)回血。

“目前，正榮有資產(chǎn)總值大概100億的自持物業(yè)，扣除掉當(dāng)前的20多億融資和再投入的30億，按照公允價(jià)值計(jì)算的凈價(jià)值約40-50億之間，這些項(xiàng)目目前都在考慮出售，回籠資金，以緩解流動(dòng)性壓力。”正榮管理層表示。

在資產(chǎn)出售方面，正榮已有所動(dòng)作。據(jù)正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事兼副董事長(zhǎng)劉偉亮披露，目前已梳理了一批合作項(xiàng)目和投資性物業(yè)。合作項(xiàng)目主要是與合作方以及國(guó)央企進(jìn)行洽談股權(quán)轉(zhuǎn)讓的事宜，預(yù)計(jì)今年上半年可以完成30-40億左右規(guī)模的資產(chǎn)盤活處置。

有公開信息顯示，2月23日，正榮天津一項(xiàng)目51%的股權(quán)已轉(zhuǎn)讓給了合作方美的置業(yè)。

“不止天津的這個(gè)項(xiàng)目，目前有不少優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目都擺上了貨架。”上述正榮內(nèi)部人士向第一財(cái)經(jīng)透露，“我們?cè)诟渌駹I(yíng)房企和一些央國(guó)企在談，之后可能會(huì)把一些項(xiàng)目股權(quán)梳理之后，做清算跟轉(zhuǎn)移。”

24日晚，正榮正式披露資產(chǎn)出售計(jì)劃稱，正就物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目及投資物業(yè)股權(quán)的可能出售事項(xiàng)物色合適的買方，包括合資伙伴及國(guó)有企業(yè)，并于若干潛在買方進(jìn)行討論。

在想辦法盤活資產(chǎn)的同時(shí)，爭(zhēng)取投資人的理解和支持，是正榮恢復(fù)流動(dòng)性的關(guān)鍵。

“在23號(hào)的投資者會(huì)之后，港辦那邊一直都在一對(duì)一地跟投資者進(jìn)行深入的解答和溝通，”上述內(nèi)部人士表示，之后針對(duì)8筆同步征求意見的債券也會(huì)進(jìn)行進(jìn)一步溝通。“目前鐘港資本也已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)了，針對(duì)債務(wù)管理，包括之后展期和要約交換的具體落實(shí)。”

在交付層面上，劉偉亮在投資者會(huì)上表示，為確保春節(jié)后的第一時(shí)間快速返崗復(fù)工，各個(gè)區(qū)域召開了返崗復(fù)工的會(huì)議，和施工單位進(jìn)行友好協(xié)商，以推進(jìn)工程進(jìn)度。項(xiàng)目根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的進(jìn)度，對(duì)正常進(jìn)行的項(xiàng)目，工程款支付額度有所控制，但是都在有序的安排付款。

“我們現(xiàn)在全國(guó)70多個(gè)項(xiàng)目在2月16號(hào)都已經(jīng)復(fù)工了。”該內(nèi)部人士稱，目前公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)沒(méi)有受到影響。

“正常上班，正常發(fā)工資。”某從集團(tuán)調(diào)到區(qū)域的一位管培生表示。不過(guò)，也有部分員工稍有不安，但也仍在緊張忙碌的持續(xù)工作中。

“這時(shí)候大家都不易，希望老東家挺過(guò)難關(guān)吧。”上述目前已離職的正榮員工如是表示。