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疫情后，美國中產(chǎn)階級買房的愿望更加難以實現(xiàn)。

根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會（NAR）2月7日發(fā)布的一項研究，與兩年前相比，房價的飆升和待售房屋數(shù)量的急劇下降使許多美國人買房更加困難。

研究發(fā)現(xiàn)，2021年底，收入在7.5萬至10萬美元之間的家庭能夠負擔得起的房屋比疫情前少了約41.1萬套。2019年底，每24個這一收入階層的家庭共享一個可以買得起的房源。到2021年12月，這個數(shù)字變?yōu)槊?5個家庭搶一個房源。

投資咨詢公司BCA Research美國資產(chǎn)策略部門首席策略師唐克爾（Irene Tunkel）接受第一財經(jīng)記者采訪時表示：“我認為美國房地產(chǎn)市場的繁榮是供應受限的一個典型案例。自2008年全球金融危機以來，美國大約少建了500萬套房屋，但同時，千禧一代已經(jīng)準備好成家，而這一群體規(guī)模龐大，比上一代人多出1100萬。因此，他們都想買房以建立家庭。但他們夢想成真的幾率并不大。”

根據(jù)NAR的研究，過去兩年中，除了最富有的美國人外，其他所有人的買房負擔能力都在惡化，市場上房屋數(shù)量的減少也讓每個收入階層都更難買房。

除了最富的人，大家都更買不起房了

NAR表示，收入在7.5萬美元至10萬美元之間的家庭，有能力購買12月活躍住房庫存中的51%，但這一數(shù)字低于2019年12月的58%。這7個百分點的下降幅度在所有收入階層中是第二大。下降幅度最大的是收入在10萬至12.5萬美元之間的家庭，其負擔能力下滑了8個百分點。他們有能力購買上市房屋的63%。

疫情推動了美國房地產(chǎn)市場。一方面，買家試圖利用較低的抵押貸款利率并搬進更大的房子。但是，待售房屋的供應量本就并不充足，在疫情后更是急劇下降。房屋建設活動也在放緩，許多潛在的賣家推遲搬遷或不愿意出售。

住宅建筑商Pulte集團總裁兼首席執(zhí)行官馬夏爾（Ryan Marshall）在本月的收益電話會議上說，今年房屋供應情況不會有任何明顯改善。

“新建房屋和現(xiàn)有房屋的供應限制使得去年的房價以兩位百分數(shù)的速度增長。勞動力短缺和供應鏈的嚴重中斷限制了生產(chǎn)，延長了建造周期。我們的供應商和合作伙伴正在努力提供所需的資源，但關鍵產(chǎn)品和分配不足的產(chǎn)品必須提前幾個月訂購，否則根本無法提供。新冠感染率的持續(xù)激增正在影響著我們的供應商，也使各行業(yè)很難穩(wěn)定地派出施工人員。不幸的是，我們預計在2022年的大部分時間內(nèi)，施工過程仍會很困難。”馬夏爾說，屋頂桁架、電器、壁板、油漆、櫥柜等建造和交付房屋必需材料的供應都難以滿足需求。

房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究公司阿爾托研究（Altos Research）的報表顯示，盡管住房開工率繼續(xù)強勁上升，但目前待售或簽約的房屋庫存處于歷史最低水平，而且還在下降。截至2021年12月底，待售或簽約的房屋數(shù)量下滑至91萬套，這是NAR自1999年開始跟蹤現(xiàn)有房屋總庫存以來的最低水平。

唐克爾對第一財經(jīng)記者解釋稱，疫情后，在政府刺激措施的支持下，一些人積累了首付款。此外，美國還出現(xiàn)了一股移居潮，即從房價比較昂貴的地區(qū)搬遷至較為低廉的地區(qū)。比如，許多一直住在紐約的人，他們攢夠了首付，并計劃搬到佐治亞州或者卡羅來納州，然后試圖在那里買房。

NAR發(fā)現(xiàn)，對于收入在7.5萬至10萬美元之間的家庭來說，每個家庭可負擔的房屋銷售最緊缺的前六個都市區(qū)中，有五個位于加利福尼亞州。這也是為什么許多人在疫情期間離開了加州的沿海城市，并遷往內(nèi)陸。

“人們對擁有住房的需求非常強烈，而供應卻是非常有限的。人們出價很高，因為他們擔心找不到房源。另外，隨著大多數(shù)固定資產(chǎn)的低收益，很多公司現(xiàn)在也正試圖投資獨戶家庭住宅。買房變得非常困難，價格也在上漲。對于每一個開放的公寓，都有很多人提交申請。”唐克爾說。

“需求是真實的”

經(jīng)濟學家認為，買房一直是許多美國家庭積累財富的傳統(tǒng)途徑。但隨著越來越多的購房者無力負擔，這可能會對他們未來的儲蓄產(chǎn)生長期影響?？焖偕蠞q的房租價格也可能使受挫的買家更難攢錢在未來進入市場。“當買房和租房這兩種選擇都在快速侵蝕負擔能力時，這只會使你未來的財富積累更加困難。”抵押貸款金融初創(chuàng)公司Tomo Networks首席經(jīng)濟學家奧爾森（Skylar Olsen）說。

不過，創(chuàng)紀錄的低抵押貸款利率有助于抵消過去兩年房價上漲的影響。“30年期美國國債收益率降低了80個基點，這轉(zhuǎn)化為消費者更可負擔的抵押貸款利率，在2022年之前，幾乎沒有什么可以削弱美國住房市場。我們看好房地產(chǎn)和房屋建筑商行業(yè)。”唐克爾說。

唐克爾指出，房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)高度依賴于利率的走向。如果長線利率大幅上升，這個產(chǎn)業(yè)將處于住房短缺和較難負擔的抵押貸款的夾擊中。但預計到2022年底，2%~2.25%的10年期收益率應該不會對買房的可負擔性產(chǎn)生重大影響。

唐克爾預測說，美國房地產(chǎn)市場目前供需不匹配的情況還將持續(xù)。新房和現(xiàn)房的銷售庫存以及房屋空置率處于歷史低位，而住房價格則爆炸性地上升。同時，美國的建筑許可數(shù)量仍然低于上一次高峰時期。這意味著目前的住房熱潮仍有進一步發(fā)展的空間，有利于美國房屋建筑商將供應/需求錯配變現(xiàn)。

“隨著利率上升，我認為住房市場的增長可能會減速。但它不會斷崖式下跌，因為即使抵押貸款利率會更高，我認為我們還沒有完全達到那個人們不愿意為自己買房的極限。”唐克爾說，“因此，在加息的背景下，我確信房地產(chǎn)市場會降溫，但不會有崩潰的情況出現(xiàn)，這次的需求是真實的，這不是所謂的次貸繁榮。人們真的需要房子來住。”