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深陷債務(wù)泥淖的佳兆業(yè)集團(tuán)（01638.HK）似乎正迎來一絲絲曙光。

近日，先是有消息稱深圳國資將接盤佳兆業(yè)子公司佳兆業(yè)文體科技集團(tuán)，后佳兆業(yè)出面否定，表示還在尋找戰(zhàn)略投資者。此后，多個(gè)知情人士透露，佳兆業(yè)旗下深圳南山東角頭項(xiàng)目、深圳福田東山小區(qū)已經(jīng)有多個(gè)意向強(qiáng)烈的國資買家，其中有廣東省實(shí)力國資房企出價(jià)誠懇，正處于洽談階段，若進(jìn)展較為順利的話，春節(jié)后會(huì)有實(shí)質(zhì)性的方案落地。

同時(shí)，自11月4日，錦恒財(cái)富等系列理財(cái)產(chǎn)品兌付問題出現(xiàn)以來，與127億元錦恒財(cái)富產(chǎn)品一起浮出水面的還有佳兆業(yè)非錦恒財(cái)富產(chǎn)品，這部分兌付金額達(dá)40億元，疊加兌付利息，佳兆業(yè)理財(cái)產(chǎn)品合計(jì)牽涉177億元。其中，非錦恒財(cái)富產(chǎn)品牽涉20家平臺和通道。部分非錦恒財(cái)富產(chǎn)品投資者此前向第一財(cái)經(jīng)記者反復(fù)表示擔(dān)憂兌付進(jìn)程，害怕不能得到與錦恒財(cái)富產(chǎn)品同等的兌付權(quán)利。而1月26日下午，有六家非錦恒財(cái)富的管理人和投資者簽署了協(xié)議，給出了與錦恒財(cái)富相同的兌付方案。

已有實(shí)力買家誠意接洽

債務(wù)危機(jī)爆發(fā)以來，佳兆業(yè)的資產(chǎn)處置有了一些積極的信號。

多個(gè)知情人士向第一財(cái)經(jīng)記者透露，佳兆業(yè)旗下深圳南山東角頭項(xiàng)目、深圳福田東山小區(qū)已經(jīng)有多個(gè)意向強(qiáng)烈的國資買家。

“目前還在洽談階段，對方出價(jià)還比較真誠，意愿較強(qiáng)。”有知情人士稱，若進(jìn)展較為順利的話，春節(jié)后會(huì)有實(shí)質(zhì)性的方案落地。

2021年11月4日，佳兆業(yè)集團(tuán)錦恒財(cái)富兌付危機(jī)事件引爆佳兆業(yè)債務(wù)危機(jī)。彼時(shí)，以佳兆業(yè)集團(tuán)總裁麥帆為首的佳兆業(yè)管理層給出了佳兆業(yè)資產(chǎn)處置的初步方案。佳兆業(yè)擬處置的資產(chǎn)以深圳商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為主。具體包括：南山東角頭、福田東山小區(qū)、金沙灣國際樂園、深圳金沙灣萬豪酒店、深圳佳兆業(yè)科技中心、深圳坂田城市廣場、深圳鹽田城市廣場、布吉大都匯大廈、深圳東門道等共計(jì)18宗資產(chǎn)，權(quán)益貨值818.25億元，對應(yīng)融資余額203.83億元。其中，南山東角頭、福田東山小區(qū)、深圳金沙灣萬豪酒店、布吉大都匯大廈、深圳東門道承諾于2022年3月處置完畢。

隨后的2021年11月16日，佳兆業(yè)又將待售項(xiàng)目增加至25個(gè)，其中包含10個(gè)深圳舊改項(xiàng)目。

此后的11月、12月，一度有傳言稱華潤置地(01109.HK)、招商蛇口（001979.SZ）、金地集團(tuán)（600383.SH）等企業(yè)與佳兆業(yè)接洽資產(chǎn)處置，但傳聞大多被當(dāng)事方否認(rèn)。

佳兆業(yè)此間主要處置了香港的住宅、寫字樓，回籠資金數(shù)十億港元，被認(rèn)為杯水車薪。而佳兆業(yè)127億元錦恒財(cái)富理財(cái)產(chǎn)品債務(wù)外，還不斷被曝出新的債務(wù)窟窿。此前就有知情人士向第一財(cái)經(jīng)記者透露，佳兆業(yè)非錦恒財(cái)富產(chǎn)品，牽涉20家平臺和通道，這部分兌付金額達(dá)40億元，疊加兌付利息，佳兆業(yè)理財(cái)產(chǎn)品合計(jì)牽涉177億元。

資產(chǎn)處置進(jìn)程的膠著疊加理財(cái)產(chǎn)品債務(wù)額度的新增，理財(cái)產(chǎn)品購買方情緒一度焦慮，并引發(fā)了深圳本地金融主管部門出面協(xié)商表態(tài)。

有時(shí)刻關(guān)注佳兆業(yè)資產(chǎn)處置進(jìn)程的理財(cái)產(chǎn)品投資者代表也向第一財(cái)經(jīng)記者證實(shí)，聽聞實(shí)力國資買家積極磋商的傳言。

“深圳南山東角頭項(xiàng)目、深圳福田東山小區(qū)算得上是資產(chǎn)包里面少有的幾個(gè)住宅項(xiàng)目，深圳樓市行情長期向好。這種項(xiàng)目拿到手想虧都難，聽說春節(jié)后會(huì)有更多的購買細(xì)節(jié)落地。”該投資者代表稱。

南山東角頭地塊由來已久，被稱為深圳蛇口“絕版”地塊，周邊分布著半島城邦、翡翠海岸等多個(gè)單價(jià)逾十萬元的住宅項(xiàng)目，地塊升值前景可期。佳兆業(yè)此前給出的資產(chǎn)處置清單信息顯示，該宗住宅、辦公地塊，面積39萬平方米，權(quán)益貨值298.35億元。佳兆業(yè)在2016年以約58億元代價(jià)獲得該宗宅地35.7%的權(quán)益。

另一地塊福田東山小區(qū)算得上是深圳福田CBD少有的好地塊，緊鄰平安金融中心、星河COCO Park、會(huì)展中心等配套，周邊二手房單價(jià)超十萬。佳兆業(yè)給出的資產(chǎn)處置清單信息顯示，該宗資產(chǎn)面積9.85萬平方米，權(quán)益貨值88.20億。外界普遍認(rèn)為東山小區(qū)屬于豪宅片區(qū)，若福田東山小區(qū)項(xiàng)目進(jìn)展順利，很大可能會(huì)于2021年內(nèi)入市。

對于近日的資產(chǎn)處置傳聞，多個(gè)分析人士稱，若非債務(wù)迫近，佳兆業(yè)不至于將這些僅憑借土地升值就能賺得盆滿缽滿的“靚地”轉(zhuǎn)手。

此前的2021年12月20日，佳兆業(yè)集團(tuán)正式復(fù)牌，公告4項(xiàng)優(yōu)先票據(jù)已經(jīng)違約，未償還本金額約117.8億美元。其中，違約事件起因是一只本金總額為4億美元的6.5%優(yōu)先票據(jù)已于2021年12月7日到期，連同金額為1293萬美元的應(yīng)計(jì)利息均逾期未支付。另有3筆分別于2023年、2025年和2026年到期，票面利率介于11.7%-11.95%的優(yōu)先票據(jù)，均為利息逾期，金額超過1億美元，且30天寬限期已過仍未支付。

1月下旬，市場傳言廣東省政府委托普華永道對佳兆業(yè)的資產(chǎn)進(jìn)行審計(jì)，佳兆業(yè)并未回應(yīng)。但多個(gè)知情人士稱，初步摸底情況是佳兆業(yè)資產(chǎn)大于負(fù)債。早前佳兆業(yè)2021年中期報(bào)顯示，截至2021年6月底，佳兆業(yè)的總資產(chǎn)達(dá)3191.12億元，總負(fù)債約2376.63億元。

非錦恒財(cái)富平臺兌付方案迎進(jìn)展

與引入戰(zhàn)略投資同步推進(jìn)的是，理財(cái)產(chǎn)品兌付方案也有了新的進(jìn)展。

另有消息人士向第一財(cái)經(jīng)記者透露，佳兆業(yè)于1月26日下午與六家非錦恒財(cái)富的管理人和投資者簽署了協(xié)議，給出了與錦恒財(cái)富相同的兌付方案。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者了解，佳兆業(yè)因錦恒財(cái)富產(chǎn)品兌付危機(jī)闖入公眾視野之后，非錦恒財(cái)富平臺的產(chǎn)品購買者擔(dān)憂不能得到與錦恒財(cái)富產(chǎn)品同等的兌付權(quán)利。

多位投資者代表告訴記者，此間非常擔(dān)憂非錦恒財(cái)富平臺變成無人認(rèn)領(lǐng)、相互踢皮球的狀態(tài)。“佳兆業(yè)集團(tuán)負(fù)責(zé)人只是說會(huì)于2021年12月給出兌付方案。但是集團(tuán)的工作人員說讓我們找區(qū)域公司溝通方案，區(qū)域公司又說還在等集團(tuán)出方案，互相踢皮球推諉，一直沒有專人來負(fù)責(zé)商談解決。”

此后的12月中旬，深圳本地金融主管部門介入之后，事情開始變得明朗了起來。

在2021年12月中旬的一場小型內(nèi)部會(huì)議上，有投資人提到，希望佳兆業(yè)能設(shè)立監(jiān)管賬戶，以規(guī)避未來因?yàn)樵V訟而導(dǎo)致公司賬戶被凍結(jié)難以正常兌付的風(fēng)險(xiǎn)。投資者還提出，希望拿佳兆業(yè)境內(nèi)核心債權(quán)人中信銀行價(jià)值300億元的核心資產(chǎn)做二次抵押。

出席會(huì)議主管融資管理工作的佳兆業(yè)高級副總裁孫明堯并沒有表現(xiàn)出抵觸情緒，稱“佳兆業(yè)會(huì)盡最大努力去做”。

“雖然方案出來比原本預(yù)期的12月要晚，但是六家非錦恒財(cái)富平臺的管理人給出了與錦恒財(cái)富相同的兌付方案，也算是稍微心定了些，至少知道管理層提及的‘不躺平’不是空話。”上述消息人士稱，剩下的平臺解決方案還在推進(jìn)中。

項(xiàng)目能否如期交付也是當(dāng)前問題房企最為牽動(dòng)市場的核心問題之一。

近段時(shí)間，華夏銀行股份有限公司佛山分行未經(jīng)監(jiān)管各方同意，擅自挪走了佛山佳兆業(yè)悅峰項(xiàng)目商品房預(yù)售款專戶資金，也引發(fā)市場諸多關(guān)注。佛山佳兆業(yè)新近稱，經(jīng)過與政府、監(jiān)管銀行友好協(xié)商，佳兆業(yè)悅峰項(xiàng)目的商品房預(yù)售款已返還，并將專項(xiàng)用于項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)計(jì)劃，將全力確保項(xiàng)目如期交付。

佳兆業(yè)集團(tuán)人士也向第一財(cái)經(jīng)記者表示，保交付也被視為公司優(yōu)先處理的事情。

據(jù)佳兆業(yè)集團(tuán)官微信息披露，佳兆業(yè)2021年全年交付43個(gè)項(xiàng)目、52批次、約3.3萬套房，創(chuàng)造公司成立以來最大的年交付量。

一系列的跡象顯示，深陷“內(nèi)憂外患”中的佳兆業(yè)似乎正從債務(wù)泥淖中慢慢朝著趨于清晰的方向推進(jìn)。

有非錦恒財(cái)富的投資人心態(tài)頗為積極，稱佳兆業(yè)美元債規(guī)模位列房企前列但境內(nèi)沒有發(fā)債，且有債務(wù)重組經(jīng)驗(yàn)。一方面有序地處置資產(chǎn)回籠資金，一方面將理財(cái)兌付、房屋交付保障好，與市場保持順暢的溝通，走出困境指日可期。

另有留意佳兆業(yè)資產(chǎn)處置進(jìn)程的投資人認(rèn)為當(dāng)前形勢還不算明朗，可能還要等到資產(chǎn)處置實(shí)質(zhì)性落地才好判斷當(dāng)下處境。

“市場預(yù)期佳兆業(yè)能走出流動(dòng)性危機(jī)核心，是基于佳兆業(yè)深圳、廣州舊改項(xiàng)目貨值超七成，而且深圳本地主管部門也在積極協(xié)商推進(jìn)事件解決方案出臺。但是，能否落地，核心還是在買賣方洽談的交易對價(jià)及項(xiàng)目本身質(zhì)地，這不是外圍人士能觸動(dòng)的。”有投資者代表稱，關(guān)鍵還是看買賣方意愿，需要耐心靜待。