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2021年下半年持續(xù)降溫的樓市，在年末迎來(lái)些許暖意。

“最近放款速度有明顯加快，”近日，第一財(cái)經(jīng)記者從上海楊浦區(qū)某中介處了解到，上海房貸放款速度有明顯加快，“以前審批到放款要5個(gè)月，現(xiàn)在審批加放款基本上2個(gè)月，部分快的1個(gè)月出頭就可以，基本恢復(fù)正常。”

這股信貸寬松的暖風(fēng)，二手房市場(chǎng)率先感受到。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2021年12月樓市如期翹尾收官，上海二手住宅成交1.8萬(wàn)套，環(huán)比增加19.3%。據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，12月，上海二手房成交金額574億元，環(huán)比增長(zhǎng)25%；成交均價(jià)38907元/平，環(huán)比增長(zhǎng)3%。

“購(gòu)房需求能否順利釋放主要由三個(gè)因素決定，即購(gòu)房資格、購(gòu)房意愿和購(gòu)房能力。”億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨向第一財(cái)經(jīng)分析，“上海不缺有購(gòu)房資格和有購(gòu)房意愿的人，但是購(gòu)房能力制約就多了。受制于貸款集中管理的嚴(yán)格執(zhí)行以及上海二手房‘三價(jià)就低’的政策，二手房貸款難度變大，放款周期變長(zhǎng)，首付要求變高，2021年下半年上海的二手房市場(chǎng)很冷。”

2021年8月，上海針對(duì)二手房市場(chǎng)出臺(tái)了“三價(jià)就低”政策，在合同網(wǎng)簽價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)中，銀行貸款額度擇最低者為依據(jù)。這一規(guī)定大大降低了購(gòu)房者可貸款額度，不少二手房受到房齡等因素的影響，“三價(jià)”中最低一項(xiàng)打折程度可在市場(chǎng)價(jià)的5折左右，直接將首套的首付成本最高拔至總房款的近7成。

在此影響下，購(gòu)房者的支付能力變相降低，上海二手房成交接連下挫，2021年9月觸及1.2萬(wàn)套的年內(nèi)低點(diǎn)。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，上海存量市場(chǎng)成交通常一個(gè)月在2萬(wàn)套左右，2021年9月的成交量比正常情況要低40%，更何況是本應(yīng)該有不錯(cuò)銷(xiāo)量的傳統(tǒng)銷(xiāo)售季，說(shuō)明“三價(jià)就低”調(diào)控政策成效非常明顯。

不過(guò)，近期監(jiān)管層對(duì)市場(chǎng)持續(xù)釋放暖意，保障合理的購(gòu)房需求，重點(diǎn)滿(mǎn)足首套房、改善性住房按揭需求。“額度的打開(kāi)和放款速度的加快無(wú)疑給上海二手房帶來(lái)了一絲暖意。”于小雨表示。

事實(shí)上，多地的信貸環(huán)境近期得到改善。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2021年12月，其監(jiān)測(cè)的103個(gè)城市主流首套房貸利率為5.64%，二套利率為5.91%，均較11月份回落5個(gè)基點(diǎn)；同時(shí)，平均放款周期為57天，較2021年11月縮短11天。

其中，鄭州的首套房房貸利率從超過(guò)6%最低降至5.63%，廣、深兩地的房貸利率最大降幅在0.2個(gè)百分點(diǎn)左右。

這些積極變化帶來(lái)了市場(chǎng)的修復(fù)。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2021年12月100個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為15593元/平方米，環(huán)比上漲0.27%，二手住宅市場(chǎng)均價(jià)結(jié)束了四季度以來(lái)連續(xù)2月下滑的局面。

另?yè)?jù)諸葛找房監(jiān)測(cè)，2021年12月，100個(gè)重點(diǎn)城市中，二手房市場(chǎng)均價(jià)上漲城市55個(gè)，較上月增加27個(gè)，平均漲幅為1.09%，漲幅擴(kuò)大0.06個(gè)百分點(diǎn)；價(jià)格下跌城市44個(gè)，較上月減少26個(gè)。

“整體來(lái)看，2021年12月市場(chǎng)均價(jià)上漲城市數(shù)量較上月幾近翻倍，且占據(jù)半數(shù)以上份額，隨著政策端適度調(diào)整，二手房市場(chǎng)回暖跡象逐漸顯現(xiàn)。”諸葛找房認(rèn)為。

信貸環(huán)境仍在持續(xù)改善中。“個(gè)人房貸放款快了，各大銀行之前積壓了半年的，在2022年第一周全部放款了。”某華南房企資金部人士表示，“這會(huì)對(duì)二手房市場(chǎng)形成帶動(dòng)作用，之后價(jià)格上漲了，會(huì)傳導(dǎo)到一手房，刺激新房市場(chǎng)。但這個(gè)過(guò)程沒(méi)那么快。”

值得一提的是，盡管如今市場(chǎng)已有回暖的跡象，但整體仍處于底部。“上海市場(chǎng)是溫和前行。”盧文曦表示，“上海二手房月均交易量大約在2萬(wàn)套/月，12月成交量?jī)H僅在合理區(qū)間內(nèi)。”