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房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的“良性循環(huán)”，正在金融政策端有所顯現(xiàn)。

近日，人民銀行與銀保監(jiān)會近日聯(lián)合下發(fā)通知稱，銀行業(yè)金融機構(gòu)要穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)，重點支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購一些出現(xiàn)風(fēng)險、經(jīng)營困難大型房企的優(yōu)質(zhì)項目。

分析人士認為，通過兼并和收購房地產(chǎn)項目，可以促使一些經(jīng)營不善，且尚未瀕臨破產(chǎn)的房企“瘦身”，防范化解風(fēng)險。而面對新的行業(yè)發(fā)展局面，那些財務(wù)優(yōu)異、具有資金實力的房企，有望抓住收并購機遇，迎來難得的發(fā)展良機。

在房地產(chǎn)行業(yè)，老牌房企遠洋集團（03377.HK）是財務(wù)穩(wěn)健、資本市場信用良好的代表之一。近年來，得益于大股東中國人壽的支持，遠洋集團銷售業(yè)績穩(wěn)健增長，融資成本保持低位，“三道紅線”指標長期處于“綠檔”，獲得惠譽、穆迪等多家機構(gòu)投資級評級。

12月16日，遠洋集團與中國人壽共同發(fā)布公告，宣布雙方正式訂立金融框架協(xié)議，中國人壽可根據(jù)其投資需求，認購遠洋集團發(fā)行的金融產(chǎn)品，金額上限為三年內(nèi)150億元。

有業(yè)內(nèi)人士指出，中國人壽可借此豐富投資品種，獲得更好的投資回報；與此同時，遠洋集團也可優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，為聚焦主業(yè)、增強可持續(xù)發(fā)展能力提供有力支持。

撥云見日，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機

2021年，對房地產(chǎn)行業(yè)來說是艱難的一年。多家房企出現(xiàn)實質(zhì)性違約、機構(gòu)批量下調(diào)評級、高杠桿房企流動性難以為繼......與此同時，隨著商票、ABS被納入監(jiān)管范圍，借助無息負債補充資金的途徑也開始受限，房企“錢袋子”日益緊張。

以往，當房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)風(fēng)險事件時，許多大型房企會伺機而動，將風(fēng)險房企的優(yōu)質(zhì)項目收入囊中。但如今，三道紅線的實施，促使房企對負債總額做出限制，而并購項目往往會承接債務(wù)，或?qū)е缕髽I(yè)債務(wù)超過限制，影響企業(yè)安全。

因此今年以來，大型收并購事件在地產(chǎn)行業(yè)幾乎“啞火”，許多流動性緊張的房企，雖有意出售資產(chǎn)，但要么價格談不攏，要么是“泥菩薩過江”，找不到合適的買家。

在房地產(chǎn)“良性循環(huán)”政策導(dǎo)向下，上述局面對行業(yè)“穩(wěn)定發(fā)展、保交樓保民生”都不是益事。

為做好房企的風(fēng)險化解工作，近日人民銀行與銀保監(jiān)會近日聯(lián)合下發(fā)通知，鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購的金融支持和服務(wù)。

這其中，兼并收購的主體是優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，包括大型民營、國企和央企等。被兼并收購的對象為優(yōu)質(zhì)項目，而非過去大家所熟悉的企業(yè)股權(quán)。

行業(yè)專家分析認為，房地產(chǎn)金融政策正在響應(yīng)“良性循環(huán)”，對問題房企的項目而言，項目出清和消化后能夠加速資金回籠，防范風(fēng)險。對財務(wù)優(yōu)異、具有資金實力的優(yōu)質(zhì)房企而言，有望通過發(fā)行并購票據(jù)，把握收并購市場中的機遇。

如果以“三道紅線”指標看，截至2021年6月末，業(yè)內(nèi)共有23家企業(yè)處于綠檔，財務(wù)相對穩(wěn)健。但是，最近幾家綠檔民營房企也現(xiàn)風(fēng)險事件，再次佐證了在地產(chǎn)行業(yè)，具有國企、央企背景的房企更具穩(wěn)健性，在綜合實力、財務(wù)健康、融資拿地等方面優(yōu)勢突出。

以遠洋集團為例。據(jù)其2021中期業(yè)績報顯示，遠洋集團不僅銷售業(yè)績穩(wěn)步增長、三道紅線指標處于“綠檔”，同時做到了財務(wù)高度規(guī)范透明，如其商票存量僅1.4億元，并將其納入有息負債管理體系。截至2021年6月末，遠洋融資成本為5.04%，較2020年底進一步下降，擁有已獲批尚未提用的額度約人民幣2,424億元，資金安全度高。

自1993年成立至今，遠洋集團的主營業(yè)務(wù)范圍已涵蓋住宅開發(fā)、不動產(chǎn)開發(fā)運營、物業(yè)服務(wù)及建筑建造全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)等。得益于自身優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)基底，遠洋集團業(yè)績逆勢上揚，今年前11月銷售額增至1207.3億元，行業(yè)排名持續(xù)提升。

12月16日，遠洋集團與中國人壽訂立金融框架協(xié)議，中國人壽可根據(jù)其投資需求認購遠洋集團發(fā)行的金融產(chǎn)品，認購金額上限為三年內(nèi)人民幣150億元或等值外幣。自此，雙方合作力度持續(xù)升級，遠洋集團也將在大股東支持下，增厚彎道超車的籌碼。

股東力挺，優(yōu)質(zhì)房企打開生長空間

下半年以來，多家房企股東齊上陣，以實際行動支持企業(yè)發(fā)展，避免發(fā)生流動性風(fēng)險。但是，細看遠洋集團與中國人壽此次協(xié)議，與同行還稍有不同。

近期，房企大股東的支持動作，或是在資本市場增持，提振市場信心；或通過內(nèi)部資產(chǎn)騰挪，短期內(nèi)為企業(yè)補充流動性；而中國人壽與遠洋的合作，直接指向后者發(fā)行的債券。在債券這種高度市場化的領(lǐng)域，中國人壽拿出150億認購額度，足以見對遠洋未來發(fā)展的信心。

按協(xié)議約定，遠洋集團可發(fā)行的金融產(chǎn)品，包括于中國境外公開或非公開發(fā)行的美元債、可轉(zhuǎn)債、結(jié)構(gòu)化融資產(chǎn)品等；于中國境內(nèi)交易所、中國銀行間市場交易商協(xié)會或經(jīng)國家發(fā)改委批準的公開或非公開發(fā)行的公司債、中期票據(jù)、結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品；以及于境內(nèi)外發(fā)行的信托產(chǎn)品和保險資金債權(quán)投資計劃。

值得注意的是，在房地產(chǎn)遭遇降溫之際，險資“撤出”房企的案例屢見不鮮。中國人壽與遠洋的合作之所以升級，一方面源于雙方多年攜手、互利共贏的局面，更在于遠洋優(yōu)質(zhì)穩(wěn)健的基本面、未來可期的發(fā)展空間，是中國人壽布局不動產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)質(zhì)選擇。

自2009年入股以來，中國人壽維持遠洋集團第一大股東的地位已超過10年。多年來，雙方在金融產(chǎn)品、保險業(yè)務(wù)、不動產(chǎn)投資、物業(yè)服務(wù)、養(yǎng)老等多個領(lǐng)域展開合作，并取得豐碩成果。

在不動產(chǎn)投資領(lǐng)域，由中國人壽與遠洋集團聯(lián)手打造的、位于北京CBD核心區(qū)的中國人壽金融中心于2019年5月亮相，成為兩大企業(yè)深度合作的又一里程碑事件。遠洋集團還為中國人壽代建江蘇省分公司培訓(xùn)中心、山東省分公司營業(yè)用房等項目。

在養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域，2018年3月，中國人壽攜手遠洋集團旗下養(yǎng)老服務(wù)品牌“椿萱茂”，就長期護照險合作事宜簽署框架合作協(xié)議，共同探索長期護理保險業(yè)務(wù)新模式；雙方還在2021年達成深度合作，依托分布在一、二線城市的近30家椿萱茂項目，開展保險產(chǎn)品銷售和養(yǎng)老社區(qū)入住權(quán)益合作，全面踐行“保險+養(yǎng)老”戰(zhàn)略生態(tài)布局。

圍繞遠洋集團的治理與發(fā)展，中國人壽同樣保持著高度關(guān)注。2021年9月，經(jīng)中國人壽提名，中國人壽副總裁詹忠增派為遠洋集團非執(zhí)行董事，至此，來自第一大股東的董事席位增至3位；10月，中國人壽向遠洋集團派駐一名管理層成員，加強對遠洋的財務(wù)風(fēng)險管控，并協(xié)助推進遠洋集團投資、融資相關(guān)工作。

分析人士指出，依托遠洋集團在不動產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)能力，中國人壽有望提升自身不動產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的布局和水平；對遠洋集團而言，中國人壽的險資背景，將為其聚焦主業(yè)發(fā)展積蓄動能。“三道紅線”之下，融資渠道暢通、融資成本低的房企，無疑將迎來更大的發(fā)展空間。

在過去的2020年，遠洋集團實現(xiàn)協(xié)議銷售額1310.4億元，協(xié)議銷售面積706.35萬平方米，雙雙創(chuàng)下歷史新高。今年來，遠洋持續(xù)保持發(fā)展動能，前11月實現(xiàn)協(xié)議銷售額1207.3億元，同比增長11.54%，完成年目標1500億元的80.49%。

與此同時，遠洋集團的“南移西拓”“城市深耕”戰(zhàn)略取得明顯成效。據(jù)2021半年報顯示，遠洋集團北京、環(huán)渤海、華東、華南、華中及華西六大區(qū)域分別占銷售額的24%、18%、22%、15%、21%，其中“南移西拓”地區(qū)占比為58%，同比提升8個百分點。

2021年7月，遠洋集團、遠洋資本還與紅星控股簽署合作協(xié)議，以40億元獲取紅星地產(chǎn)70%股權(quán)，并成立新運營管理平臺整體納入遠洋內(nèi)部管理體系。截至2021年6月30日，該平臺總土地儲備約1700萬平方米，為遠洋的業(yè)績發(fā)展補充了可觀的彈藥。

借助與大股東的金融合作升級，遠洋集團表示，將繼續(xù)堅持穩(wěn)健經(jīng)營策略，在確保財務(wù)狀況穩(wěn)健的原則下，通過提高投資標準、堅持城市深耕、夯實產(chǎn)品品質(zhì)等策略，保持開發(fā)主業(yè)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展，全力優(yōu)化股東權(quán)益和投資回報。