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針對部分暴雷房地產(chǎn)企業(yè)的“拆雷”工作已在進行中。近日，人民銀行和銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵大型民營企業(yè)、央企和國企并購存在困難的房企的優(yōu)質(zhì)項目，以市場化方式出清風(fēng)險。

過去，盡管房地產(chǎn)行業(yè)杠桿較一般行業(yè)更高，但個別企業(yè)遭遇流動性危機，并不會對市場產(chǎn)生較大影響，因為房企手中不缺項目資產(chǎn)，可以通過項目收并購方式逐步化解風(fēng)險，比如2017年時著名的萬達(dá)和融創(chuàng)、富力之間的“世紀(jì)大并購”，以及2020年世茂、福晟的整體并購案。

不過，類似過去的大宗收并購案例在今年下半年卻變得十分罕見，原本被給予厚望成為新的“白衣騎士”的央企國企和優(yōu)質(zhì)民營房企，并沒有積極出手，以至于半年時間內(nèi)，幾乎沒有打包出讓大宗資產(chǎn)的交易發(fā)生。

收并購熱度不再

“今年下半年以來就不看任何住宅項目了，現(xiàn)在大部分住宅項目的盈利測算，都不符合我們的要求。”一家大型房地產(chǎn)投資管理平臺相關(guān)人士對第一財經(jīng)透露。

目前，監(jiān)管層正在推動房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置，在政策上給了較多支持。除了前文所提及的“通知”，在12月初，監(jiān)管部門就曾表示會合理發(fā)放并購貸款，促進房地產(chǎn)行業(yè)和市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

然而在現(xiàn)實層面，今年下半年以來，被風(fēng)險房企擺上貨架的各類項目，大部分都遭受“冷遇”，即便打折出讓，感興趣者也極少。

大型民營企業(yè)、央企和國企，被鼓勵出來以市場化方式收購項目，但是有央企人士表示：“央企國企也沒有‘余糧’了。”

比如，央企華僑城也在將旗下項目擺上貨架。“今年下半年能拿錢出來買地的企業(yè)很少。招商、保利、華潤也都沒拿很多地塊了。即便資金沒有問題，‘三道紅線’還在束縛著大家，因收并購項目而帶來的被動負(fù)債，會不會計入‘三道紅線’，仍然是關(guān)鍵。”上述央企人士稱。

大型民營房地產(chǎn)企業(yè)，也都面臨各自問題。今年數(shù)度出手收購風(fēng)險房企的物業(yè)公司、為它們緩解燃眉之急的碧桂園服務(wù)，近期也宣布未來6個月不會進行重大資產(chǎn)收購交易了。

因為受到物管企業(yè)的業(yè)務(wù)動態(tài)及外部行業(yè)環(huán)境的影響，碧桂園服務(wù)股價出現(xiàn)較大波動，因此一周前碧桂園服務(wù)公告稱，六個月內(nèi)碧桂園服務(wù)及其附屬公司，以及關(guān)聯(lián)方碧桂園集團，預(yù)計不會發(fā)生對價超過2億元（無論個別或合并）的重大資產(chǎn)出售或收購交易。

另一家大型民營企業(yè)融創(chuàng)，曾被稱為“并購?fù)?rdquo;，孫宏斌曾多次擔(dān)當(dāng)“白衣騎士”角色，拯救暴雷房企于水火，如今融創(chuàng)為了自身流動性，不得不處置自己的部分資產(chǎn)。

二手市場供大于求

即便部分企業(yè)有余力、有資金額度，也對二手項目缺乏興趣。

某大型投資管理平臺年底仍有投資房地產(chǎn)項目的額度，但是“錢花不出去”。內(nèi)部人士稱：“市場不好的話，賬算不過來，我們?nèi)绻Q(mào)然投資，會被追責(zé)。”

關(guān)鍵在于大家對明年的房地產(chǎn)市場不夠樂觀。一家房企人士也表示，市場明年會不會好，還不好說。目前來看，房地產(chǎn)長期看漲的趨勢已經(jīng)改變，房地產(chǎn)稅出臺預(yù)期也較為強烈。

此外，被出險房地產(chǎn)公司擺上貨架的項目，在有余力收購的公司眼里，并沒有那么優(yōu)質(zhì)。“好的項目早就被他們各自處理了，剩下的項目都不優(yōu)質(zhì)，有復(fù)雜的融資結(jié)構(gòu)，出險企業(yè)的負(fù)債率都很高。更何況，我們有更好的選擇，一手地塊都很干凈，在公開市場很容易獲取，今年地方政府都積極邀請我們?nèi)ツ玫亍?rdquo;一位央企人士表示。

上述人士稱，據(jù)他觀察，市面上打折較多的項目，基本上有各種各樣的問題，真正優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，依然叫價比較高，即便是暴雷房企也不愿賤賣處理。

一家正在叫賣資產(chǎn)的企業(yè)人士向記者印證了這種情況：“我們確實在堅決在處置項目，商辦、酒店、住宅等都有叫賣，但是不可能在價格上折讓太多，我們還沒到山窮水盡的程度。”

買賣雙方的價格預(yù)期還處在博弈階段。對于買家來說，現(xiàn)在它們不急于出手。“假設(shè)評估是100塊，等降到40塊，我才會買。”一家房企人士稱。

優(yōu)質(zhì)房企慎重出手，也符合監(jiān)管要求。“通知”的核心要點之一，就是只應(yīng)該收購出現(xiàn)困難房企的優(yōu)質(zhì)項目，強調(diào)被收購主體自身條件要好，否則有可能拖垮優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)。

看來在政策層面，仍然鼓勵房企適度而行、風(fēng)險可控。盡管在貸款審批流程方面會加快、在預(yù)售資金監(jiān)管方面會優(yōu)化，但總體仍強調(diào)風(fēng)險控制和貸后管理，要求房企做好收購前的盡職調(diào)查和信貸審查。