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53歲的林騰蛟，福建最有錢的人之一。今年10月15日，他的陽光龍凈集團以2502億元營收登頂福建第一大民營企業(yè)，風頭一時蓋過風口上的寧德時代。僅過了15天，風云突變，陽光龍凈旗下的上市房企陽光城（000671.SZ）股債雙殺，為了保住岌岌可危的現(xiàn)金流，林騰蛟押上了個人身家。

20強房企陽光城，過去14年間銷售額翻了1000多倍。今年8月與萬物云換股時自稱“不差錢”，兩個多月后卻成了又一家“躺進ICU”的房企，從中可以窺見房地產(chǎn)行業(yè)近期的跌宕起伏。

以陳嘉庚為偶像、熱衷傳統(tǒng)國學(xué)的林騰蛟，在危機時刻態(tài)度堅決：不逃廢債、不會拋下員工。他以個人財富擔保債務(wù)，奔走于北京、福州、上海，逐漸穩(wěn)住了局面與人心，多筆債務(wù)獲得展期，成為近段時間房企處理流動性問題的范本。不過，隨著房地產(chǎn)蒙眼狂奔時代落幕，積重難返的陽光城似乎仍未脫離危險期。

曾經(jīng)的“薪酬第一房企”

陽光城的危機來得猝不及防。在8月份和投資者的交流會上，陽光城董秘還公開表示，陽光城沒有資金壓力，對現(xiàn)金流的管控很有信心。

但危機又似乎早有預(yù)兆。今年上半年，陽光城就是降價促銷最積極的房企之一，這一降價跑量的情況到8月份來到頂峰，像陽光城在昆明、南通等地的樓盤，猛降6000元/平方米，以明顯的虧本價銷售，可見陽光城對資金回籠的渴求。

陽光城這一舉動很快收獲負面效應(yīng)，一份歸母凈利潤下滑的三季度報告，觸怒了去年引進的第二大股東泰康系。今年三季度單季，陽光城扣非凈利潤為-17.52億元，同比下跌274%。由于對部分項目計提跌價，前三季度其資產(chǎn)減值損失高達16.5億元，同比大增518%。

緊接著，A股市場的罕見一幕出現(xiàn)了——10月29日，二股東泰康系對業(yè)績報表投下兩張反對票，實控人和二股東方的矛盾公開化，陽光城的危機從那一刻正式爆發(fā)，公告次日股價跌停。

后來，由于連續(xù)3個交易日收盤價格跌幅偏離值超過20%，陽光城必須作出說明，因此在對外公告中透露出兩個關(guān)鍵信息，一是美元債到期恐怕還不上了，正在溝通展期；二是大股東部分股權(quán)質(zhì)押已經(jīng)達到平倉線，遭到被動平倉。

這兩個信號都很危險，在此之前，新力控股、花樣年等房企，已經(jīng)因為相似原因暴雷躺倒，還引發(fā)了波及全行業(yè)的評級下調(diào)和技術(shù)性違約。新力控股因為股權(quán)質(zhì)押已經(jīng)達到平倉線，遭強平而爆倉，股價跌去87%，從中秋節(jié)后至今未復(fù)牌。陽光城同樣屬于股東質(zhì)押比例較高的類型，控股方共計有接近80%的股權(quán)被質(zhì)押。

過去陽光城以薪酬高著稱，曾以人均超過40萬元的年薪排到整個地產(chǎn)行業(yè)第一位。短短幾日，危機沖散了往日光環(huán)。一名陽光城員工在危機爆發(fā)第三日的凌晨2點02分，在網(wǎng)上發(fā)出了一封1906字的長文，稱公司負面新聞纏身，員工人心惶惶，大家都有一種莫名就被失業(yè)的感覺，“老板壓上了家產(chǎn)，而我想哭泣”。

這封信很快在全行業(yè)流傳，悲傷、低落的情緒發(fā)酵蔓延。“沒人知道這封信是內(nèi)部誰寫的，但確實代表了當時員工們的心情，沒有方向，很迷茫、很失落。”有陽光城員工對第一財經(jīng)表示。

對于公司突如其來的危機，一名陽光城員工對記者直言，之前大部分人沒有想到。“我聽說內(nèi)部提前做過測算，陽光城大概可以活得比業(yè)內(nèi)60%的企業(yè)更長，面對今年的資金鏈問題，陽光城行動得比其他大多數(shù)企業(yè)更早更快。”

然而陽光城的降價跑量策略，撞上了地方政府日益加劇的預(yù)售金嚴格監(jiān)管政策，盡管跑量成功，資金卻無法回籠。“有一種說法是陽光城是典型的被預(yù)售金監(jiān)管收緊拖垮的一家房企，我認為這有一定的道理，舉個例子，我們有個項目，剩下要付的尾款只有1.5億元了，但是受監(jiān)管不能動的資金達到7億元。”一名員工稱。

今年8月份時，陽光城還對投資者稱，一季度報表中貨幣資金有485億元，估計其中約40%可以隨時可動用。到了11月份，在與投資人的溝通中，陽光城則表示現(xiàn)金余額為260億元左右，可以動用的只剩下不足7億元。

和新力、花樣年相比，陽光城體量大得多，作為TOP20房企，年銷售規(guī)模超過2000億，陽光城如果出事，將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來更大的震蕩。

“甩手掌柜”奔走自救

面對危機爆發(fā)，陽光城老板林騰蛟的一系列動作，逐漸安撫了人心。

林騰蛟曾是地產(chǎn)圈知名的“甩手掌柜”，充分放權(quán)職業(yè)經(jīng)理人，自己則要每天花上半天時間讀書和運動。危機發(fā)生后，林騰蛟再也無法袖手旁觀。

泰康對三季報公開反對后的次日，林騰蛟率領(lǐng)高管團隊去了一趟泰康總部尋求溝通，希望能得到二股東的理解，盡管這次拜訪沒能讓泰康公開表達支持，但展現(xiàn)了林騰蛟的積極姿態(tài)。“老板認為，大股東和二股東有公開矛盾的企業(yè)，一定做不好。”接近陽光城的人士稱。

緊接著，林騰蛟又率隊前往福州，他發(fā)家的大本營，主要目的是找錢以及盤整自己的資產(chǎn)，緩解陽光城的危機。林騰蛟到達福州后不久，他果斷辭去了興業(yè)銀行（601166.SH）董事一職，稱要“專注自身企業(yè)經(jīng)營”。11月4日，興業(yè)銀行發(fā)生3筆大宗交易，成交均價17.19元/股，總成交額9.97億元，知情人士對第一財經(jīng)透露，這部分股份出售與林騰蛟有關(guān)，他希望能借此為陽光城增加流動性。

資料顯示，興業(yè)銀行成立于1988年，是我國首批股份制商業(yè)銀行之一，總部在福州市，第一大股東為福建省財政廳。福州閩侯人林騰蛟在2017年參與興業(yè)銀行定增，他的陽光控股斥資75億元，以15.1元/股的價格認購興業(yè)銀行股份，成為后者的第八大股東，持股比例為2.39%，當年林騰蛟出任興業(yè)銀行董事。

林騰蛟當時這一資本操作，和他的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)息息相關(guān)，2017年正處于房企普遍“沖規(guī)模、大躍進”的階段，陽光城當時被稱為“并購?fù)?rdquo;，眾所周知并購需要雄厚的資金支持。興業(yè)銀行2017年同意給予福建陽光集團及其關(guān)聯(lián)企業(yè)授信類關(guān)聯(lián)交易額度人民幣125億元、非授信類關(guān)聯(lián)交易額度人民幣14億元。盡管定增4年來，林騰蛟持有興業(yè)銀行股份的賬面收益非常低，但這項資本布局對陽光城來說十分關(guān)鍵。

如今，林騰蛟“壯士斷腕”。有從陽光城內(nèi)部會議傳出的消息稱，林騰蛟或許會將持有的興業(yè)銀行的部分股權(quán)套現(xiàn)，獲取共計約50億元資金，投入陽光城資金池。這一說法尚未能得到陽光城方面的證實。

但接近陽光城的人士告訴記者，林騰蛟在內(nèi)部會議上對員工表達了度過危機的決心：“不會拋下員工，在關(guān)鍵時刻要同舟共濟。”

陽光城尋求要約交換的美元債，對于其展期后發(fā)行的新票據(jù)，除了陽光城母公司擔保，林騰蛟還加上了個人擔保，希望以此對投資人展現(xiàn)自己的誠意和責任。“除了美元債，還有境內(nèi)債、商票、非標，很多都在談?wù)蛊?，老板很積極，所有債務(wù)都加個人擔保。”內(nèi)部人士透露。

從福州回上海后，林騰蛟每日坐鎮(zhèn)上海楊樹浦的陽光城總部，過問每天的經(jīng)營情況。陽光城多個不同板塊的員工告訴第一財經(jīng)記者，公司經(jīng)營情況一如往常，大家的情緒逐漸穩(wěn)定，希望能與公司共渡難關(guān)。

“遇到這種事情，我們普通員工肯定會很擔心失業(yè)，最近也目睹了很多公司的‘騷操作’，有些地產(chǎn)老板自己有資金，卻不愿意用來支持上市公司。目前林老板的動作，確實是給了大家一點信心的，這種時刻大家愿意跟老板站一起。”陽光城一名內(nèi)部員工對記者表示。

11月9日，好消息傳來，陽光城三筆境內(nèi)債券展期方案獲得通過。11月12日，陽光城美元債豁免交叉違約的同意征求獲得通過，2只美元債展期也獲得通過。

然而現(xiàn)金流危機沒有就此打住。對于房企來說，經(jīng)營性現(xiàn)金流和融資性現(xiàn)金流的雙重卡死造成了目前的困局。“截至目前，這兩方面都沒有明顯改善。”內(nèi)部員工稱。

一方面，地方政府的預(yù)售資金監(jiān)管沒有放松跡象，保交付對地方政府來說至關(guān)重要，“尤其對于我們這種出現(xiàn)問題的房企，地產(chǎn)政府看得更緊”。另一方面，部分民營房企借新還舊的渠道仍然緊閉。

近日房企融資出現(xiàn)一定程度的寬松信號，但首先惠及的是央企、國企，以及現(xiàn)金流狀況良好、銷售規(guī)模排名前列的民企，對于出現(xiàn)流動性緊張跡象的民營房企，新的融資很難獲取。

近日，萬科旗下的萬物云正式啟動上市計劃，8月時陽光城曾和萬科換股，以子公司陽光智博100%股份，換取了萬物云4.8%的股份。如果萬物云成功上市，這筆股權(quán)有望給陽光城提供一筆不小的資金。但一位業(yè)內(nèi)人士認為，此舉是遠水救不了近火，“太過遙遠，解決不了眼前的問題，從啟動IPO計劃到成功上市至少還要一年時間。”

陽光城和美元債投資人的拉鋸仍在持續(xù)。截至11月15日，陽光城多筆美元債的要約已經(jīng)兩次延遲，從11月10日延遲至11月12日，再延遲到11月17日，陽光城希望通過延時給投資者更多時間來支持交易。

“至少從行動上來看，陽光城處置是積極的，老板也愿意動用個人身家進行擔保，跟一些躺平的老板形成了鮮明對比。在這個時候，投資人的利益跟房企有一致的部分，通過積極溝通，是有望達成化解方案的。”一家總部位于上海的券商機構(gòu)分析師對第一財經(jīng)表示。

銷售額翻千倍隱患爆發(fā)

現(xiàn)年53歲的林騰蛟，在《2020胡潤全球富豪榜》上，以170億元人民幣財富位列全球第1208位。

林騰蛟的財富積累主要來自于房地產(chǎn)，他1995年剛開始創(chuàng)業(yè)時就投身地產(chǎn)，第一個項目是陽光假日大酒店，其后林騰蛟將自己的生意版圖擴張至教育、環(huán)保、金融、大宗商品貿(mào)易、投資等領(lǐng)域。

今年10月15日，福建省工商聯(lián)等單位發(fā)布《2021年福建民營企業(yè)100強》，林騰蛟實控的陽光龍凈集團以2502億元營收登頂福建第一大民營企業(yè)，超越他的福州閩侯老鄉(xiāng)張軒松創(chuàng)辦的永輝集團，也力壓風口上的新能源汽車電池龍頭寧德時代。

回看林騰蛟的商場歷程，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的周期性起伏，他曾幾度站上風口，也曾遭遇危情。他是一個充滿傳統(tǒng)人文思想、熱愛國學(xué)的僑商，他所作的商業(yè)決策，又常展露福建商人的冒險家氣質(zhì)。

出生于富裕之家的林騰蛟上個世紀90年代就去新加坡留學(xué)，歸國后在福州創(chuàng)辦福建陽光龍凈集團。1996年，林騰蛟在廈門開發(fā)首個項目“陽鴻新城”，在福州馬尾創(chuàng)辦了陽光國際學(xué)校，由此他探索除了住宅開發(fā)和教育相結(jié)合的路徑，和碧桂園早期模式類似。1997年，他在福州開發(fā)地產(chǎn)與教育相結(jié)合的陽光城小區(qū)，成為“陽光城”名字由來。2002年，34歲的林騰蛟收購上市公司“石獅新發(fā)”，借殼上市，上市公司更名為陽光城集團。

在一次內(nèi)部會議上，林騰蛟曾對員工說，自己小時候的夢想是“做一個陳嘉庚式的成功中國人”。

作為全國人大代表，在公開場合，林騰蛟多次強調(diào)民營企業(yè)家學(xué)習傳統(tǒng)文化的重要性。他還曾在一次兩會采訪中說，“相當一部分民營企業(yè)家在發(fā)展的過程中也存在許多問題，如倫理道德、職業(yè)操守和社會責任缺失，唯利是圖、不擇手段、不講誠信一度成風，看中個人私利，忘記國家與社會責任”。他的言論和思維方式，在企業(yè)遭遇危機時，或許成了他選擇積極應(yīng)對的源動力。

同時，林騰蛟又是一個典型的福建老板，在生意場上敢于下注、賭性十足，使得陽光城成為業(yè)內(nèi)知名的高杠桿黑馬房企，資金面一直緊繃，直到走入今天的局面。

2006年，陽光城銷售額才2億時，他就豪邁地提出2010年地產(chǎn)板塊銷售目標要達到100億。“可是到2010年銷售額只達成40億，有人看笑話，但我很坦然。”

2010年，陽光城銷售額僅為40億，林騰蛟又提出2015年要實現(xiàn)500億目標，結(jié)果實際完成310億。那一年，林騰蛟又提出5年后破千億的計劃。結(jié)果最后這一次看起來不切實際的目標，乘著行業(yè)高周轉(zhuǎn)、大擴張的東風，提前兩年多就實現(xiàn)了——2018年陽光城一舉實現(xiàn)了1600億的銷售額，2020年達到2180億元銷售額。

從2006年到2020年，14年間，陽光城的銷售額跨越了1000多倍。

在房地產(chǎn)的黃金和白銀時代，林騰蛟很敏銳地抓住了風口，他獨特的放權(quán)模式，讓他和多個知名職業(yè)經(jīng)理人在事業(yè)上互相成就。2012年開始的陳凱時代，陽光城啟動全國性擴張，把總部搬到了上海；張海民時代，陽光城大力并購，被冠上了行業(yè)并購?fù)醯拿弊?。?017年，在全地產(chǎn)行業(yè)都在“學(xué)習碧桂園好榜樣”的時候，林騰蛟直接豪氣地從碧桂園挖來兩員大將——朱榮斌和吳建斌，當時僅有480億銷售規(guī)模的陽光城成了業(yè)內(nèi)備受關(guān)注的房企。

林騰蛟的地產(chǎn)征途并非順風順水。2015年時在地產(chǎn)低潮期就曾出現(xiàn)過困難，當時他通過對中民投的資本布局幫自己紓困。在中民投誕生之初，林騰蛟認購出資了10億元成為中民投股東。其后，中民投報之以李，出資45億元定增陽光城。2019年中民投自身深陷流動性危機，拿回當年認購陽光城股份的錢徹底撤出，此后長達一年陽光城都在給自己找戰(zhàn)投。

這整個過程中，陽光城的資金鏈一直都較為緊張。朱榮斌和吳建斌加入陽光城前，企業(yè)凈負債率達到了258%，經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額是-25.81億元。經(jīng)過三年的艱難降杠桿，到了2020年陽光城的凈負債率仍然達到95%。凈利潤則一直嚴重偏低，未曾明顯改善，去年全年凈利潤率為6.68%，而根據(jù)億翰智庫統(tǒng)計，截至2020年末，50家典型房企平均凈利潤率約為13%，陽光城的凈利潤水平是行業(yè)均值的一半。“利潤率那么低，融資成本卻很高，一家企業(yè)如果這樣一年、兩年還行，但本質(zhì)不賺錢的話，能空轉(zhuǎn)多少年？”華東一家TOP50房企的CEO表示。

仿佛應(yīng)了那句話——一切命運的饋贈，都暗中標好了價格。陽光城此刻的危機，一方面是受到了行業(yè)大環(huán)境的拖累，另一方面也是自身長期不健康發(fā)展模式造成的后果。在這背后，又有過去多年來全行業(yè)土儲規(guī)模決定未來座次、銷售規(guī)模座次決定融資處境的大背景，這加劇了房企的盲目擴張。

房地產(chǎn)狂奔時代落幕了。盡管林騰蛟的陽光龍凈還頂著“福建第一大民營企業(yè)”的名號，但年銷售額2000多億的陽光城，總市值僅剩下120億左右，而陽光龍凈實控的另一個上市公司，龍凈環(huán)保（600388.SH），市值僅有89億元。他的福建老鄉(xiāng)曾毓群的寧德時代，則一躍成為創(chuàng)業(yè)板第一個總市值破萬億的企業(yè)。

市值起落背后，時代滄海桑田。