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隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目停工現(xiàn)象小范圍多點(diǎn)開(kāi)花，多個(gè)城市加強(qiáng)了對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，這讓房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流雪上加霜。

由于我國(guó)房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大部分仍實(shí)行預(yù)售制，為防止樓盤(pán)爛尾，遂誕生商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，即政府部門(mén)會(huì)同銀行實(shí)施第三方監(jiān)管，期房的購(gòu)房款必須存入銀行專(zhuān)用監(jiān)管賬戶(hù)。按照各地不同的規(guī)定，過(guò)去這一賬戶(hù)的資金監(jiān)管比例各不相同。如今，多地密集出臺(tái)趨嚴(yán)管理預(yù)售資金的新政，有房企人士認(rèn)為“已接近現(xiàn)房銷(xiāo)售，房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)終結(jié)”。

挪用預(yù)售資金將被嚴(yán)厲打擊

11月8日，河北省石家莊市住建局發(fā)布公告稱(chēng)，商品房預(yù)訂款、首付款及按揭款等款項(xiàng)要全部納入監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù)，預(yù)售資金用于項(xiàng)目工程建設(shè)支出。

公告中強(qiáng)調(diào)，今年11月8日后出讓的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，預(yù)售形象進(jìn)度達(dá)到封頂后（原規(guī)定為設(shè)計(jì)高度的三分之一），方可辦理預(yù)售許可審批手續(xù)，住建部門(mén)將進(jìn)一步加強(qiáng)工程建設(shè)全過(guò)程監(jiān)管，同時(shí)修訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策，重點(diǎn)加強(qiáng)項(xiàng)目預(yù)售后剩余工程建安成本資金的監(jiān)督管理，專(zhuān)項(xiàng)用于工程款項(xiàng)支取，確保項(xiàng)目完全達(dá)到交付使用條件。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在欺騙購(gòu)房群眾、違規(guī)銷(xiāo)售、挪用預(yù)售資金等行為進(jìn)行投訴舉報(bào)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，嚴(yán)厲打擊。

就在昨日，南通市海門(mén)區(qū)也發(fā)文要求全面加強(qiáng)商品房預(yù)售資金管理，要求各銀行機(jī)構(gòu)、各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)確保新建商品房預(yù)售資金用于本項(xiàng)目建設(shè)，切實(shí)保障購(gòu)房人權(quán)益。南通海門(mén)將監(jiān)管資金分為重點(diǎn)監(jiān)管資金和非重點(diǎn)監(jiān)管資金，按地上建筑面積計(jì)算，重點(diǎn)監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房每平方米3000元，成品房每平方米4000元，其余為非重點(diǎn)監(jiān)管資金。預(yù)售資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)，在達(dá)到重點(diǎn)監(jiān)管資金額度標(biāo)準(zhǔn)后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)才可以申請(qǐng)?zhí)崛》侵攸c(diǎn)監(jiān)管資金。

4天前，一線(xiàn)城市北京也大幅提高了商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度。北京市住建委、人行營(yíng)管部、北京銀保監(jiān)局三部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《北京市商品房預(yù)售資金管理辦法（2021年版征求意見(jiàn)稿）》，該意見(jiàn)稿擬調(diào)整入賬流程，購(gòu)房人只有將定金、首付款足額存入專(zhuān)用賬戶(hù)后，方可開(kāi)通網(wǎng)簽，以確保預(yù)售資金及時(shí)足額直接入賬，進(jìn)一步保障購(gòu)房人權(quán)利。

上述意見(jiàn)稿還提出，預(yù)售資金重點(diǎn)監(jiān)管額度每平方米不低于5000元，這一金額較此前大幅提高了43%。

針對(duì)當(dāng)前部分開(kāi)發(fā)企業(yè)挪用預(yù)售資金，導(dǎo)致項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)困難的問(wèn)題，新辦法特別規(guī)定，當(dāng)預(yù)售項(xiàng)目存在重大風(fēng)險(xiǎn)隱患時(shí)，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)應(yīng)全面接管預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)或建立政府監(jiān)管賬戶(hù)，實(shí)施封閉管理保障資金安全。

11月5日，河南省三線(xiàn)城市漯河市也召開(kāi)了全市商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作會(huì)議。當(dāng)?shù)刈〗ň重?fù)責(zé)人當(dāng)場(chǎng)表示，要站在維護(hù)群眾利益的高度，全面念好預(yù)售資金監(jiān)管“緊箍咒”，而當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)代表則表態(tài)“一定會(huì)全面提升政治站位，堅(jiān)決將預(yù)售款全額轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶(hù)，嚴(yán)格按要求使用監(jiān)管資金，確保不出現(xiàn)半拉子工程和爛尾樓”。

除了以上城市，近期還有天津、蘇州等出臺(tái)了類(lèi)似政策。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，多地類(lèi)似政策出臺(tái)的背景，都是目前地方政府面臨的爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)亟需化解。由于近期房企暴雷聲不斷，已經(jīng)有不少城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)停工情況。嚴(yán)躍進(jìn)表示，最近已出現(xiàn)了四種防范爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)的舉措，一是商業(yè)銀行信貸給予充分的支持，各地要求銀行不隨意停貸；二是鼓勵(lì)房企主動(dòng)降低風(fēng)險(xiǎn)，敦促房企通過(guò)轉(zhuǎn)讓未開(kāi)發(fā)用地等方式回籠資金，保障已售未交付樓棟竣工；三是加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管；四是逐漸引導(dǎo)落地現(xiàn)房銷(xiāo)售模式。

房企現(xiàn)金流再受打擊

地方政府加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，無(wú)疑是站在保障購(gòu)房者權(quán)利角度進(jìn)行的必要措施。不過(guò)，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，這一舉措足以讓其處境難上加難。在房企融資發(fā)展渠道受阻的當(dāng)下，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流也難以回到集團(tuán)層面。

“今年下半年市場(chǎng)開(kāi)始變冷，公司也預(yù)判到資金鏈的問(wèn)題，因此降價(jià)促銷(xiāo)進(jìn)行了一輪搶收，效果非常好，但是最后能回到集團(tuán)的資金還不到30%。”華東某20強(qiáng)房企內(nèi)部人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

各地對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管的加強(qiáng)，也解釋了為何很多房企賬本上躺著幾百億，但卻還不了幾億美元債——錢(qián)都在項(xiàng)目層面，無(wú)法回流到集團(tuán)，而償還美元債是集團(tuán)層面的事情。

然而，政府加強(qiáng)監(jiān)管也是無(wú)奈之舉。以已經(jīng)實(shí)質(zhì)性違約的新力控股為例，其在南昌的最大樓盤(pán)新力城，當(dāng)初的監(jiān)管資金比例只有6%，賬上目前只有2億，而目前算下來(lái)的資金缺口達(dá)到10億，已經(jīng)收房的業(yè)主拿不到產(chǎn)證，還有數(shù)千戶(hù)購(gòu)房者無(wú)法收樓，這一情況令當(dāng)?shù)卣诸^疼。

過(guò)去，房企的發(fā)展模式十分流行“高周轉(zhuǎn)”，這其中最關(guān)鍵的就是資金的高周轉(zhuǎn)。房企集團(tuán)層面將資金投入項(xiàng)目公司后，項(xiàng)目公司一旦開(kāi)始賣(mài)房，產(chǎn)生預(yù)收款，其中很大部分就會(huì)被集團(tuán)抽走，投入下一個(gè)項(xiàng)目繼續(xù)擴(kuò)張。

“按照現(xiàn)在的強(qiáng)監(jiān)管政策，已經(jīng)和現(xiàn)房銷(xiāo)售接近，房子雖然賣(mài)了，資金滾動(dòng)不起來(lái)，高周轉(zhuǎn)時(shí)代要終結(jié)了。”一名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，目前，大部分房企都在面臨融資性現(xiàn)金流斷流和經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流無(wú)法回款的雙重困境。

近日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所房地產(chǎn)金融研究中心主任尹中立撰文稱(chēng)，他認(rèn)為預(yù)售資金監(jiān)管從嚴(yán)是維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益的有效措施，將成為大趨勢(shì)。

不過(guò)，也有地方政府給了房企一點(diǎn)喘息之機(jī)。11月3日，成都發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步明確商品房預(yù)售款監(jiān)管有關(guān)事項(xiàng)的通知》，其中提到出現(xiàn)重大經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)售商品房項(xiàng)目要納入重點(diǎn)監(jiān)管。但是，如果樓盤(pán)因故資金未達(dá)到監(jiān)管額度，且工程形象進(jìn)度及賬戶(hù)余額不滿(mǎn)足要求的，若工程已接近停工狀態(tài)，急需資金用于工程建設(shè)，開(kāi)發(fā)商可提出預(yù)售款例外支取申請(qǐng)。