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華中五省各城中，長沙當屬近年來的存在感頗高的省會城市，“腳都”、小龍蝦、茶顏悅色、各色的夜生活，引得無數(shù)游客奔赴。而低房價更是讓長沙多年來被認為是幸福感最高的城市，房價收入比僅為6.35。

這得益于多年來長沙得力的調(diào)控，限購限房價、增加土地供應，房價走勢平穩(wěn)，在2020年均價才突破萬元大關。對于開發(fā)商來說，盡管調(diào)控嚴格，但市場銷售去化表現(xiàn)良好，也能獲得較為不錯的業(yè)績表現(xiàn)。

不過，在全國樓市下行的當下，即便房價不高的長沙，亦隨大流陷入了調(diào)整節(jié)奏。

長沙某項目負責人肖理（化名）用“一片哀嚎”形容當前的市場，“10月加推的大平層產(chǎn)品銷售表現(xiàn)遠遜于三個月前，案場到訪量幾乎腰斬，整個“金九銀十”，長沙樓市觀望情緒濃厚。”

觀望氛圍濃烈

“10月份市場斷崖式下跌，”肖理告訴第一財經(jīng)，其所在項目在10月份進行了一次加推，近200套房源，至今大平層產(chǎn)品表現(xiàn)慘淡，“蓄客也蠻久了，但現(xiàn)在的銷售只有7月份同期的三分之一”。

“剛需稍微好一點，”肖理稱，但這也是相對而言，“處于平銷期的項目，現(xiàn)在來訪量少了一半，銷量就更不用說了。”

這是長沙剛過去的“銀十”的微小縮影。10月份的4周內(nèi)，長沙樓市波動明顯。

“十一”期間，長沙共有5個項目集中開盤，推出957套房源，認購475套，去化率在50%左右，是近三年最高水平。

不過，這一去化表現(xiàn)是受個別項目拉升所致。據(jù)了解，國慶假期，軌道萬科悅府共推出196套115-170平方米的產(chǎn)品，其中115平的戶型開盤即售罄；而同期推新的園康云頂苑，去化率則不足一半。

湖南中原地產(chǎn)指出，項目表現(xiàn)迥異，是由于現(xiàn)在是“客選房”時代，客戶觀望情緒濃厚；十一期間網(wǎng)簽日均成交量同比下滑2成以上，主要在于住宅營銷活動較少，項目如無強勢資源加持，難以吸引客戶上車。

就在國慶結(jié)束之后，各個項目的到訪情況疾速下挫?？硕鸷辖y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，第40周（10月11日-17日）內(nèi)，全市來訪量為16566組，環(huán)比下降逾4成；認購量為1366套，環(huán)比降幅逾5成；進入第41周（10月18日-24日），上述各項指標再度下滑，來訪量環(huán)比降25%、認購量環(huán)比降37%。

而10月最后一周，長沙市六區(qū)一縣共有9個住宅項目集中開盤，共推出1680套，認購791套，去化率不足5成，僅為47%，低于2021年周度60%的平均去化率。

“金九”期間同樣失色嚴重，有項目推售的住宅產(chǎn)品在集中開盤時僅銷售5套。

據(jù)克而瑞湖南監(jiān)測，9月份共有32個項目38次開盤，推出房源4985套，去化3280套，開盤即罄的項目減少，開盤首日去化率僅為66%，較銷售淡季8月還下降了5個百分點，而6月份的年中年業(yè)績沖刺期，開盤去化率則達到72.6%。

在肖理看來，近期市場的慘淡，一則受到房地產(chǎn)稅消息的攪擾，同時，此前恒大等房企流動性危機的頻繁爆發(fā)，使得客戶對交付產(chǎn)生了擔憂，10月份之后，購房者的觀望情緒再度加重。“現(xiàn)在客戶直接不考慮買了，要等到明年再說。”

公寓項目去化難度的提升更加明顯，并已從9月份開啟了“降價潮”，北辰時光里、金茂建發(fā)泊悅等項目成交價降至新低，長沙市內(nèi)五區(qū)的公寓項目成交均價首次跌至萬元以下，為9990元/平方米，環(huán)比降幅達到20%，有項目營銷推廣的價格低至“3字頭”。

即便如此，公寓的銷售依然明顯承壓。湖南中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至9月份底，公寓的庫存量為461萬平方米，去化周期維持在36個月，壓力頗大。日前，湖南省有關部門就如何有序化解非住宅商品房庫存等提出意見，以加快公寓類產(chǎn)品的銷售去化。

不過，長沙也并不是“同此涼熱”，部分項目火熱依舊。位于濱江新城板塊的濱江府1913，今年4月入市，中簽率僅為3.6%；8月份入市的純新盤中鐵逸園，共計192套房源，獲得2115組報名中簽率也只有16%。有購房者向第一財經(jīng)表示，為了方便工作想在濱江板塊購置一套房產(chǎn)，但“好幾次搖號都沒中”。

少數(shù)特例之外，整個市場仍在下行，長沙商品房去化周期也被拉長，從9月末的4.3個月增長至10月末的6.25個月。

房價最穩(wěn)的市場

雖然成交量顯著下滑，但長沙的房價并沒有如同其他城市一樣，出現(xiàn)大幅降價的趨勢。這得益于長沙多年來對樓市的高強度調(diào)控。而過去這一輪調(diào)控的起點則是長沙房價在2016年的大幅上漲。

2015年時，長沙的新房成交均價還在5988元/平方米，隨著2016年上半年“去庫存”政策的大幅刺激，長沙的購房需求得到釋放，內(nèi)六區(qū)商品住宅成交均價逐月上漲，房價快速走高至6000元以上，當年10月份則飆升至7325元/平方米的峰值。

而同期，合肥的新房銷售均價已經(jīng)突破了14000元/平方米的大關。2016年下半年起，有合肥投資客涌入長沙樓市的消息頻繁曝光。

也正是在這輪猛漲的影響下，2017年，長沙開啟限價。先是在土地出讓方式上推行“限房價、競地價”，將土地最高溢價率控制在50%，以穩(wěn)定地價；同時首創(chuàng)了“成本+利潤+稅金”的商品房價格構(gòu)成，將商品住房的平均利潤率限制在6-8％，給出了清晰而嚴苛的限價標準。

嚴格的控制使得長沙房價漲幅有效地維持在低位。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2010-2021年5月長沙市新房均價年均漲幅9.4%，低于鄭州、南京、武漢、南昌的11.4%、11.0%、10.7%、9.7%。

不只是在限房價上執(zhí)行力度強，長沙還以充足的土地供應有效滿足市場需求。

據(jù)中指院報告顯示，2019年，長沙內(nèi)六區(qū)累計推出住宅及商辦用地106宗，土地供應面積1783.78萬平方米，同比上漲48.25%。

“土地整體供應市場自2017年起呈上升趨勢，2019年是近5年住宅用地供應量增長最多的一年，供應量為2017年的2.6倍，”上述機構(gòu)報告稱，“供應的持續(xù)放量，進一步為穩(wěn)定長沙房價市場奠定基礎。”

2020年，長沙商品住宅成交1157.82萬平方米，推出商品住宅面積約1238萬平方米，供銷比為1.07，市場明顯呈現(xiàn)供過于求的態(tài)勢；成交均價為11502元/平方米，首次突破萬元大關，同比增幅僅7.6%。同年，2020年長沙GDP突破1.2萬億，位列全國第15，超過鄭州。

新入市的供應源源不斷，又不用擔心房價暴漲，這使得長沙多年來處于買方市場，購房者心態(tài)很是平和。

“像在深圳，有房源出現(xiàn)之后需要立馬定下來，否則價格可能會變高或者被別人買走了，在長沙基本上不會出現(xiàn)這種情況。”在深圳工作生活多年，2020年返回長沙工作的李勛回憶道，“所以在長沙買房可以慢慢看。”2020年初就開始看房的她，直到今年8月份才選定了工作單位附近的一套二手房。

不只是新房房價平穩(wěn)，長沙二手房市場的漲幅也乏善可陳。2013年畢業(yè)時，李陽（化名）在長沙開福區(qū)以58萬元總價購置了一套67平方米左右的房產(chǎn)，如今8年過去，同小區(qū)、同戶型的二手房掛牌價也僅在85萬元-95萬元。“20萬的漲幅可能也就是個利息錢。”李陽稱。

根據(jù)中國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，2021年10月長沙二手房均價為11257元/平方米，位居全國第65位，低于周邊省會城市武漢的19159元/平方米、南寧的12800元/平方米、南昌的13549元/平方米。

在眼下一輪新的調(diào)整周期，即便房價不高，長沙的房價同樣承受著下行壓力。有不完全統(tǒng)計顯示，僅11月份，長沙就有逾60個新盤入市。

“短期看供求，有資格的客戶是有限的，大家都要搶這些客戶，降價就是必然的選擇，打性價比的牌，”肖理表示，“雖然每年年底都會有這種情況，但是今年的折扣力度肯定會在往年的程度上加大，像過去那種搞幾套特價房、給一個點優(yōu)惠的方式，可能效果不會很好。”