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本是“金九銀十”的樓市旺季，開(kāi)發(fā)商各種促銷活動(dòng)層出不窮，仍無(wú)法激活市場(chǎng)。武漢樓市去化率創(chuàng)下近五年來(lái)的最低值。

根據(jù)武漢市房管局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年10月，武漢樓市共計(jì)成交新建住宅商品房11689套。第一財(cái)經(jīng)記者對(duì)比發(fā)現(xiàn)，這一成交量比今年9月（14503套）下降19.4%，與去年同期相比（2020年10月成交15160套）更是下降了22.9%。

不僅如此，中指研究院監(jiān)測(cè)顯示，2021年武漢新開(kāi)盤(pán)去化率持續(xù)走低，上半年去化率50%。7～10月，去化率分別為40%、28%、27%、29%，創(chuàng)下武漢樓市近五年的最低值。

神盤(pán)大降價(jià)

近日，湖北公安執(zhí)法公開(kāi)平臺(tái)公布了多份行政處罰決定書(shū)：武漢多名業(yè)主因樓盤(pán)降價(jià)到線下拉橫幅、喊口號(hào)被行政拘留。

引發(fā)大量業(yè)主“投訴”的樓盤(pán)是位于光谷東-左嶺的中海光谷東麓。第一財(cái)經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)，這一樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)以來(lái)長(zhǎng)期居?xùn)|湖高新區(qū)新房銷量榜前三，今年上半年共成交1399套，位居第二。

然而，這個(gè)曾引發(fā)瘋搶的武漢“神盤(pán)”近日卻突然拿出一整棟樓來(lái)做特價(jià)，一共200多套房源。該項(xiàng)目前期均價(jià)為15583元/平方米，帶裝修銷售。本次折扣價(jià)格是：4樓以下均價(jià)11000元/平方米，4樓以上12000～13000元/平方米，均價(jià)直降3000多元/平方米，降幅達(dá)30%。

中海光谷東麓這波折后價(jià)不僅把光谷東-左嶺的新房上車門(mén)檻直接拉低到首付26萬(wàn)元起，還給那些盼著左嶺片區(qū)漲到2萬(wàn)+的投資客澆了一盆冷水。

第一財(cái)經(jīng)記者近日多地走訪發(fā)現(xiàn)，目前武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)以特價(jià)房、工抵房、周年慶等名義，推出了眾多促銷項(xiàng)目。光谷核心區(qū)的正榮紫闕臺(tái)特價(jià)房源總價(jià)減17萬(wàn)元左右；光谷中心城的旭輝千山凌云工抵房單價(jià)減500～1000元不等；白沙洲的中建鉑公館特價(jià)房單價(jià)比備案價(jià)最高減少2200元等。

中指研究院監(jiān)測(cè)顯示，第四季度以來(lái)，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的促銷區(qū)域和項(xiàng)目有所擴(kuò)大，涉及全市60個(gè)以上項(xiàng)目，包括保利、萬(wàn)科、中海、融創(chuàng)、綠地、華僑城、禹州等20家以上品牌企業(yè)，一般推出少量房源，以9～95折比較普遍，一些遠(yuǎn)城區(qū)項(xiàng)目特價(jià)可到8折左右水平。

市場(chǎng)促銷力度有所增大，但成交量卻沒(méi)有同步增長(zhǎng)。第一財(cái)經(jīng)記者根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)整理發(fā)現(xiàn)，整個(gè)“金九銀十”，武漢樓市兩個(gè)月共成交新建住宅商品房26192套，成交面積302萬(wàn)平米，較去年“金九銀十”分別下降35.6%和34.2%。

兩大挑戰(zhàn)承壓

中指研究院監(jiān)測(cè)顯示，今年前10個(gè)月，武漢住房成交15.91萬(wàn)套，成交面積1844.5萬(wàn)平方米，較去年同期上漲23.4%、26.1%，但與2019年同期相比，依然下滑了5.52%和2.1%。

同時(shí)，2021年武漢新開(kāi)盤(pán)去化率持續(xù)走低，上半年去化率50%。7～10月，去化率分別為40%、28%、27%、29%，創(chuàng)下武漢樓市近五年的最低值。

中指研究院華中市場(chǎng)研究中心主任李國(guó)政在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)分析，目前武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨兩個(gè)最大的挑戰(zhàn)。

一是信貸額度問(wèn)題。目前，新房放貸周期普遍延長(zhǎng)到4～6個(gè)月，企業(yè)回款壓力增大；二手房放款更難，導(dǎo)致以舊換新的客戶無(wú)法操作，拉低新房成交活躍度。

“四季度信貸環(huán)境雖然會(huì)有所改善，但前期積壓的大量貸款還在申請(qǐng)排隊(duì)，因此年內(nèi)無(wú)法扭轉(zhuǎn)信貸緊張的局面，進(jìn)而影響后續(xù)銷售回款。”李國(guó)政說(shuō)。

二是市場(chǎng)信心問(wèn)題。“三道紅線”持續(xù)加壓，銀行信貸額度管控，房企融資渠道受阻，銷售回款放緩，直接惡化房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈，房企普遍面臨流動(dòng)性考驗(yàn)，特別不斷有頭部房企的債務(wù)違約消息，加上房地產(chǎn)稅試點(diǎn)政策，都讓市場(chǎng)面臨著信心不足的問(wèn)題。

“目前已累計(jì)有12家房企涉及債務(wù)違約等意外事件，其中11家在武漢有投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，區(qū)域市場(chǎng)受到不同程度的影響。”李國(guó)政認(rèn)為，市場(chǎng)上促銷樓盤(pán)，如果折扣力度不大，以價(jià)換量效果并不好。一些遠(yuǎn)城區(qū)項(xiàng)目，只有大幅降價(jià)才有明顯起色。

武漢市《2021年第四季度全市預(yù)計(jì)達(dá)到銷售條件的商品房項(xiàng)目清單》顯示，四季度全市共有205個(gè)項(xiàng)目、839.34萬(wàn)平方米商品房陸續(xù)上市，月均330萬(wàn)平方米，市場(chǎng)供應(yīng)壓力持續(xù)較大，局部區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。

此外，土地市場(chǎng)也在降溫。10月，武漢市第二批集中供地，擬出讓51宗地，最終成交40宗，其中37宗以底價(jià)成交，總成交金額347.79億元；另有3宗流拍，8宗撤牌。房企參與積極性下降，近7成地塊為國(guó)企或地方平臺(tái)公司所獲。