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自6月面市以來，首批公募REITs產(chǎn)品表現(xiàn)穩(wěn)健，在此背景下，市場(chǎng)對(duì)未來不動(dòng)產(chǎn)金融的發(fā)展前景予以期待。

10月28日，上海交通大學(xué)兼職教授、上海交通大學(xué)上海高級(jí)金融學(xué)院執(zhí)行理事屠光紹在“2021中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)金融峰會(huì)”表示，要盤活存量資產(chǎn)，包括不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，應(yīng)發(fā)揮好金融體系作用，特別是加快資本市場(chǎng)的發(fā)展，加快直接融資發(fā)展。

在屠光紹看來，盤活存量資產(chǎn)，是當(dāng)前和今后金融體系的一個(gè)重要任務(wù)。經(jīng)過多年發(fā)展，我國(guó)已經(jīng)形成了龐大的存量資產(chǎn)市場(chǎng)，且存量資產(chǎn)包括不同的資產(chǎn)形態(tài)，分布在各個(gè)行業(yè)各個(gè)領(lǐng)域。“這就涉及到整個(gè)金融體系如何提高自身盤活存量資產(chǎn)的能力。”

而在存量資產(chǎn)中，不動(dòng)產(chǎn)占據(jù)了重要部分。如何讓不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)起來？屠光紹認(rèn)為，應(yīng)發(fā)揮好金融體系作用，特別是加快資本市場(chǎng)的發(fā)展，加快直接融資發(fā)展。“盤活存量資產(chǎn)與發(fā)展直接融資和資本市場(chǎng)的對(duì)接，既有利于擴(kuò)展金融市場(chǎng)的功能，也為存量資產(chǎn)包括這些不動(dòng)產(chǎn)的存量資產(chǎn)的盤活提高效率。”

屠光紹進(jìn)一步分析，發(fā)揮好資本市場(chǎng)作用，更好盤活存量資產(chǎn)，深化了兩大功能，一是有利于改善我國(guó)融資體系和融資結(jié)構(gòu)，降低債務(wù)率和債務(wù)規(guī)模；二是有利于豐富資本市場(chǎng)產(chǎn)品供給，比如REITs可以滿足社會(huì)公眾理財(cái)?shù)男枨蟮龋覐娜蚴袌?chǎng)來看，REITs是除了股票和債券之外，資本市場(chǎng)的又一個(gè)大型產(chǎn)品體系。

在業(yè)內(nèi)人士看來，盤活存量資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，其關(guān)鍵在于讓這些資產(chǎn)作為要素流動(dòng)起來，在這一過程中，金融市場(chǎng)起著重要作用。“但要想通過金融市場(chǎng)的功能促進(jìn)轉(zhuǎn)化，還需要三個(gè)要素來適應(yīng)這種發(fā)展。”屠光紹說道。

具體來看，這三個(gè)要素分別是：豐富的產(chǎn)品和工具，借助這些工具，可以把差的資產(chǎn)通過兼并收購(gòu)等工具，變成能夠產(chǎn)生積極效應(yīng)的資產(chǎn)；健全的機(jī)構(gòu)體系，產(chǎn)品工具需要資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)管理，機(jī)構(gòu)既利用產(chǎn)品工具，同時(shí)又把產(chǎn)品工具推薦給不同的投資主體；健全的金融要素市場(chǎng)體系，有了產(chǎn)品與資產(chǎn)管理，還需要發(fā)展市場(chǎng)體系，讓市場(chǎng)在資產(chǎn)定價(jià)、交易以及不斷流動(dòng)中發(fā)揮作用，有效的市場(chǎng)至關(guān)重要的，特別是要深化資本市場(chǎng)功能。

另外，在配套制度方面，屠光紹稱，資產(chǎn)存量的盤活，還需從制定發(fā)展規(guī)劃、適應(yīng)發(fā)展需求、完善司法體系、健全信用體系等四個(gè)方面進(jìn)行配套，從而更好地形成整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展環(huán)境和生態(tài)體系。

首先，需在整體上制定發(fā)展規(guī)劃。“市場(chǎng)有很大的發(fā)展空間，如何做好頂層設(shè)計(jì)，如何借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)同時(shí)根據(jù)中國(guó)自身的情況，在政策和規(guī)劃制定方面還需要進(jìn)一步研究。”

同時(shí)，要適應(yīng)宏觀政策，適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需求。比如，在稅收體系上，無論是兼并、收購(gòu)、重組，還是不良資產(chǎn)處置，包括REITs，稅收在這個(gè)過程中如何發(fā)揮調(diào)節(jié)作用以引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入良性發(fā)展。

其次，要完善司法體系、法律服務(wù)體系。“因?yàn)闊o論是存量資產(chǎn)盤活，還是要讓不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)起來，都需要司法體系、法律服務(wù)體系提供非常好的基礎(chǔ)設(shè)施支撐，這種支撐使得不動(dòng)產(chǎn)金融的發(fā)展能夠行穩(wěn)致遠(yuǎn)。”屠光紹說。

最后，則是要健全信用體系，包括優(yōu)化生態(tài)、發(fā)展環(huán)境等。“如果夠從這些方面不斷適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展需要，積極推進(jìn)，不動(dòng)產(chǎn)金融一定會(huì)有更多的發(fā)展空間，同時(shí)也能夠不斷重塑一種生態(tài)，重塑不動(dòng)產(chǎn)金融功能。”屠光紹表示。