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市場擔(dān)憂多日后，當(dāng)代置業(yè)（1107.HK）債務(wù)違約的聲音沉悶落下。

10月26日，當(dāng)代置業(yè)發(fā)布公告稱，公司于10月25日到期的12.85厘優(yōu)先票據(jù)，未能按時償還票據(jù)本金及其應(yīng)計(jì)但未付利息。這筆資金規(guī)模2.5億美元的票據(jù)，是目前當(dāng)代置業(yè)5只存續(xù)美元債中規(guī)模最大的。

當(dāng)代置業(yè)將此次違約，歸因?yàn)?ldquo;預(yù)計(jì)之外的流動性問題”，而其面臨的不利因素包括宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境以及COVID-19疫情等。受此影響，上述票據(jù)本金及其應(yīng)計(jì)但未付利息的還款安排，未能于當(dāng)日達(dá)成。

自此，當(dāng)代置業(yè)成為繼花樣年、新力控股等企業(yè)后，又一出現(xiàn)債務(wù)違約的百強(qiáng)房企。

實(shí)際上，早在2021中期業(yè)績公告后，當(dāng)代置業(yè)便暴露出毛利率低于行業(yè)平均、資產(chǎn)負(fù)債率高于行業(yè)平均、融資成本上升等流動性風(fēng)險點(diǎn)。隨后，當(dāng)代置業(yè)多次出售股權(quán)資產(chǎn)、展期債務(wù)以解決流動性問題，但仍未避開違約風(fēng)暴。

自救未果

實(shí)際上，為避免發(fā)生實(shí)質(zhì)性違約，當(dāng)代置業(yè)曾試圖展期、自救，并未出現(xiàn)花樣年、新力控股等房企消極“躺平”的情況。

10月11日，當(dāng)代置業(yè)在港交所公告稱，尋求將2021年10月25日到期、票息12.85%的優(yōu)先票據(jù)延期至2022年1月25日，同意征求公布。同時，該公司還在尋求縮短債券選擇性贖回的通知期，并贖回8750萬美元的債券本金。

與此同時，公司董事會主席張雷和總裁張鵬有意提供合共約8億元人民幣股東貸款，預(yù)期于未來2-3月內(nèi)完成。

“自救”的努力不止于此，國慶假期后首日，當(dāng)代置業(yè)旗下物業(yè)公司第一服務(wù)，還曾在港交所刊發(fā)短暫停牌公告，以待根據(jù)香港公司收購及合并守則刊發(fā)構(gòu)成本公司內(nèi)幕消息的公告。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，當(dāng)代置業(yè)或?qū)⒊鍪畚飿I(yè)公司股權(quán)以換取現(xiàn)金。

然而，市場對當(dāng)代置業(yè)的處境并不看好。即便上述債務(wù)成功展期，新債舊債疊加，意味著明年年初短短一個月內(nèi)，當(dāng)代置業(yè)將需應(yīng)對3.7億美元的償債壓力。

評級機(jī)構(gòu)也迅速做出反應(yīng)。10月12日，穆迪報告稱，將當(dāng)代置業(yè)（中國）有限公司的家族企業(yè)評級從B2下調(diào)至Caa2，將其發(fā)行債券的高級無抵押評級從B3下調(diào)至Caa3，并將上述評級列入可能進(jìn)一步下調(diào)的觀察。

10月14日，惠譽(yù)將當(dāng)代置業(yè)（中國）有限公司的長期外幣和本幣發(fā)行人違約評級從“B”下調(diào)至“C”，并將該公司的高級無抵押評級、未償債券評級及相應(yīng)回收率評級從“B/RR4”下調(diào)至“C/RR6”。

惠譽(yù)認(rèn)為，鑒于流動性緊張，當(dāng)代置業(yè)需要征求同意以避免違約。截至2021年6月末，該公司的可用現(xiàn)金余額約人民幣136億元，但其獲取現(xiàn)金償還債券的能力尚不確定。

隨后幾日，當(dāng)代置業(yè)兩次發(fā)布公告，加重了市場的擔(dān)憂情緒。10月20日，當(dāng)代置業(yè)發(fā)布終止有關(guān)于2021年到期的12.85厘優(yōu)先票據(jù)的同意征求公告。10月21日，當(dāng)代置業(yè)公告稱，短暫停牌，以待刊發(fā)一份載有當(dāng)代置業(yè)內(nèi)幕消息的公告。

據(jù)當(dāng)代置業(yè)該筆美元債招債書，債券重大條款改變需要獲得90%投資人同意。最終，當(dāng)代置業(yè)自救未果，還是發(fā)生了實(shí)質(zhì)性債務(wù)違約。

據(jù)悉，當(dāng)代置業(yè)董事會及管理層正評估集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況及現(xiàn)金狀況，并密切監(jiān)察此事的發(fā)展。當(dāng)代置業(yè)正與其法律顧問盛德律師事務(wù)所合作，預(yù)計(jì)近期將聘請獨(dú)立財(cái)務(wù)顧問，以協(xié)助其制定顧及境內(nèi)外利益相關(guān)者的整體規(guī)劃。

高息舉債擴(kuò)張

此前，當(dāng)代置業(yè)多靠“借新還舊”償還境外債，但在近期房企違約事件頻發(fā)、中資美元債市場動蕩的情況下，想要“借新還舊”已是難上加難。前幾日，當(dāng)代置業(yè)美元債大幅殺跌，投資者拋售債券，市場已對其能否籌集到兌付資金充滿擔(dān)憂。

從其存量債務(wù)看，當(dāng)代置業(yè)面臨的償債壓力確實(shí)不小。企業(yè)預(yù)警通顯示，目前，當(dāng)代置業(yè)存續(xù)美元債共5只，存續(xù)規(guī)模超13億美元，平均票息為11.58%。

截至上半年，當(dāng)代置業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為83%，凈負(fù)債率93%，現(xiàn)金短債比為1.46，仍有一項(xiàng)指標(biāo)超閾值，保持“黃檔”。期末，該公司流動負(fù)債有661.8億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有93.47億元。

值得注意的是，截至中期末，當(dāng)代置業(yè)賬面現(xiàn)金及等價物（包括受限現(xiàn)金）約174億元，扣除受限現(xiàn)金后，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為136.24億元。賬面有超百億現(xiàn)金，卻還不起十幾億債務(wù)，市場已對其財(cái)務(wù)報表的“含金量”充滿擔(dān)憂。

作為一家百強(qiáng)房企，當(dāng)代置業(yè)曾熱衷于舉債擴(kuò)張，美元債發(fā)債利率更是刷出新高。據(jù)悉，該公司曾于2018年12月發(fā)行一筆1.5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率高達(dá)15.5%。因發(fā)債利率較高，當(dāng)代置業(yè)上半年利息開支合計(jì)13.73億元，同比增長10.55%。

當(dāng)代置業(yè)的利潤，一定程度上也被高息債務(wù)所蠶食。近五年來，該公司的銷售規(guī)模雖然水漲船高，但凈利潤規(guī)模始終未超過10億元。從經(jīng)營性現(xiàn)金流看，當(dāng)代置業(yè)僅2018年末經(jīng)營現(xiàn)金流為正，其余的2016年、2017年、2019年、2020年均為負(fù)。

除了現(xiàn)金流預(yù)警指標(biāo)，當(dāng)代置業(yè)的銷售表現(xiàn)也出現(xiàn)放緩。今年前九月，當(dāng)代置業(yè)實(shí)現(xiàn)合約銷售額約335.44億元，同比增長24.6%。但9月單月，35.63億元合約銷售額與36.73萬平方米的合約銷售面積，分別同比下滑23.3%與20.2%。

回看過往，當(dāng)代置業(yè)在“暴雷”前，一直以“綠色建筑”為業(yè)內(nèi)所知。早在2000年于北京成立時，當(dāng)代置業(yè)便主打綠色地產(chǎn)與科技地產(chǎn)，是國內(nèi)最早從事綠色科技地產(chǎn)的企業(yè)。

標(biāo)準(zhǔn)排名日前據(jù)房企2020年度獲得綠色建筑運(yùn)行認(rèn)證和竣工面積等相關(guān)數(shù)據(jù)，測算出綠色運(yùn)行指數(shù)，當(dāng)代置業(yè)與首開地產(chǎn)、碧桂園、恒通建設(shè)、寶龍地產(chǎn)、朗詩集團(tuán)、中海發(fā)展、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等房企，位列2021中國綠色地產(chǎn)運(yùn)行典范TOP10。

而債務(wù)危機(jī)爆發(fā)后，當(dāng)代置業(yè)實(shí)控人將采取怎樣的行動，還有待后續(xù)觀察。

目前，當(dāng)代置業(yè)董事會主席張雷通過其家族信托，持有當(dāng)代置業(yè)65.38%的股權(quán)，長城資產(chǎn)與信達(dá)資產(chǎn)的持股比例分別達(dá)到6.80%和9.58%，公眾持有18.24%。土地儲備方面，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，當(dāng)代置業(yè)總土儲貨值約為899.6億元。

據(jù)興業(yè)證券統(tǒng)計(jì)，算上當(dāng)代置業(yè)，今年中資美元債市場上出現(xiàn)違約事件的房企，已高達(dá)9家，包括泛?？毓伞⒒幽?、華夏幸福、陽光100中國、天房集團(tuán)、泰禾集團(tuán)、新力控股、藍(lán)光發(fā)展、當(dāng)代置業(yè)，全部未償額280.73億美元。

從中資美元債二級市場看，部分房企債券收益率在違約一周前就已經(jīng)有所反應(yīng)，如花樣年、藍(lán)光發(fā)展、陽光100中國的本輪違約債、華夏幸福等。此外，大多債券在違約后4～5天內(nèi)收益率波動收斂，基本維持在一定水平。

興業(yè)證券認(rèn)為，近期監(jiān)管層針對地產(chǎn)的表述有些邊際的變化，包括地方土拍政策的調(diào)整也一定程度確保了房企經(jīng)營可得的利潤空間。但對投資者而言，短期內(nèi)關(guān)注的政策重點(diǎn)仍需放在融資上，是否會有融資方面的好轉(zhuǎn)從而帶來安全邊際的修復(fù)。