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“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了個(gè)別問(wèn)題，但風(fēng)險(xiǎn)總體可控，合理的資金需求正在得到滿(mǎn)足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。”10月20日，2021金融街論壇年會(huì)在京開(kāi)幕。中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理劉鶴作書(shū)面致辭時(shí)強(qiáng)調(diào)。

這一來(lái)自國(guó)家高層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新發(fā)聲，引起了市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

近一段時(shí)間以來(lái)，恒大等房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性問(wèn)題引起了社會(huì)各界的較多關(guān)注。隨后，金融高層密集發(fā)聲，像市場(chǎng)傳遞維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展、避免發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的信號(hào)。

植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平在接受第一財(cái)經(jīng)采訪(fǎng)時(shí)表示，近期關(guān)于房地產(chǎn)的發(fā)聲并不意味著政策轉(zhuǎn)松。從政策的規(guī)范角度說(shuō)，未來(lái)還是會(huì)繼續(xù)執(zhí)行，比如集中度管理、對(duì)房企杠桿管理等。在市場(chǎng)上樹(shù)立正確的預(yù)期導(dǎo)向，讓政策回歸本源。

個(gè)別房企出現(xiàn)流動(dòng)性問(wèn)題，非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

近期，個(gè)別房企出現(xiàn)流動(dòng)性問(wèn)題引發(fā)了市場(chǎng)較多關(guān)注。對(duì)此，劉鶴再次強(qiáng)調(diào)：這是“個(gè)別問(wèn)題。”

這已不是高層第一次就當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)遇到的問(wèn)題發(fā)表言論。5天前，央行市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾在央行新聞發(fā)布會(huì)上強(qiáng)調(diào)，恒大集團(tuán)的問(wèn)題，在房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)別現(xiàn)象。目前相關(guān)部門(mén)和地方政府正按照法治化、市場(chǎng)化原則，依法依規(guī)開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)組織化解工作。

10月20日，央行行長(zhǎng)易綱在2021年G30國(guó)際銀行業(yè)研討會(huì)發(fā)言及問(wèn)答時(shí)也強(qiáng)調(diào)，恒大是一家房地產(chǎn)公司，目前的主要風(fēng)險(xiǎn)是到期債務(wù)未能償還，部分工地停工，已預(yù)售的房產(chǎn)按時(shí)交付有不確定性。總體而言，恒大風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)。

在市場(chǎng)看來(lái)，從監(jiān)管高層對(duì)恒大的密集發(fā)聲可以看出，恒大事件仍為“個(gè)案”而非“系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)”。

連平表示，此次論壇再次重申了房地產(chǎn)市場(chǎng)需要健康發(fā)展。從宏觀(guān)角度來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，發(fā)展內(nèi)需、共同富裕，都需要房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展。此外，在有關(guān)金融支持房地產(chǎn)方面，還是需要按照國(guó)家政策規(guī)定合理推進(jìn)。事實(shí)上，在此前一個(gè)階段，出現(xiàn)過(guò)一些市場(chǎng)波動(dòng)，部分金融機(jī)構(gòu)在一些方面（比如開(kāi)發(fā)貸、按揭貸款、海外融資、債券融資等）都不能滿(mǎn)足優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)和居民的合理融資需求。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，正如高層的表述，房地產(chǎn)當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)是可控的，也即市場(chǎng)的壓力其實(shí)總體可以控制，市場(chǎng)不必過(guò)慮。

緩解融資壓力，金融機(jī)構(gòu)有誤判

去年以來(lái)，為了抑制樓市過(guò)熱，房地產(chǎn)監(jiān)管政策再度升級(jí)，房企也面臨著前所未有的融資壓力。

2020年末，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段；2020年，為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的金融監(jiān)管，央行、銀保監(jiān)會(huì)嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)“三道紅線(xiàn)”管理和金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理；2021年一季度，銀保監(jiān)會(huì)、央行、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》。

在房地產(chǎn)金融監(jiān)管從嚴(yán)的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的部分按揭貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸等都受到了影響。從數(shù)據(jù)來(lái)看，個(gè)人住房貸款投放、開(kāi)發(fā)貸等的確受到一些約束。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2021年9月，過(guò)去12個(gè)月新增國(guó)內(nèi)貸款2.5萬(wàn)億元，同比下降4.1%。根據(jù)植信投資研究院提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2020年9月以來(lái)連續(xù)4個(gè)季度新增開(kāi)發(fā)貸規(guī)模為3300億元，是2015年以來(lái)最低水平。相應(yīng)地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸余額占金融機(jī)構(gòu)貸款余額比例從2019年一季度末的7.6%降至6.6%。

此外，央行數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月末，個(gè)人住房貸款余額為36.58萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13%，為過(guò)去5年最低水平。

連平認(rèn)為，此前，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的趨勢(shì)有誤判。一些金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，因此所推行的風(fēng)險(xiǎn)偏好過(guò)于謹(jǐn)慎，風(fēng)險(xiǎn)偏好過(guò)低。“當(dāng)然，市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)后，有些機(jī)構(gòu)有擔(dān)心并不奇怪，因此需要恢復(fù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行發(fā)展的信心。”連平稱(chēng)。

鄒瀾也指出，部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)于30家試點(diǎn)房企“三線(xiàn)四檔”融資管理規(guī)則也存在一些誤解，對(duì)要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款，企業(yè)銷(xiāo)售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開(kāi)工項(xiàng)目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。

立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，滿(mǎn)足房企合理資金需求

值得注意的是，在恒大債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)酵的同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)也整體面臨著流動(dòng)性危機(jī)。

“今年以來(lái)，房企股權(quán)融資幾乎沒(méi)有增長(zhǎng)，金融對(duì)房地產(chǎn)的支持沒(méi)有滿(mǎn)足合理需求。”連平稱(chēng)。

據(jù)植信投資研究院統(tǒng)計(jì)，截至2021年9月末，房企內(nèi)地信用債年內(nèi)累計(jì)發(fā)行5290億元，同比減少4.8%，增速較8月進(jìn)一步下降。其中，8月當(dāng)月發(fā)行362億元，同比下降26.9%，比過(guò)去5年平均水平低37.6%；與此同時(shí)，2021年以來(lái)，通過(guò)IPO、定增或者可交換債等形式的股權(quán)融資行為基本消失，年內(nèi)僅發(fā)行1.5億元。

在連平看來(lái)，“合理的資金需求正在得到滿(mǎn)足”意味著接下來(lái)在上述方面將有所改善。首先要改善的就是按揭貸款，按照居民剛需和改善型需求給予滿(mǎn)足；對(duì)優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)該給予金融支持。

“這是因?yàn)?，一邊控制需求還不夠，還需要保障供給，也是有助于重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵。另外，債券市場(chǎng)要調(diào)節(jié)市場(chǎng)預(yù)期，讓房企在債券市場(chǎng)的融資和信托市場(chǎng)的融資，以及海外市場(chǎng)融資發(fā)展，有一個(gè)平穩(wěn)恢復(fù)和逐步改善的過(guò)程。”連平稱(chēng)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，合理的信貸支持需要進(jìn)行下去，同時(shí)，違法違規(guī)領(lǐng)域依然要嚴(yán)管，尤其是要防范個(gè)別房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)蔓延到同行和金融企業(yè)。

實(shí)際上，房地產(chǎn)市場(chǎng)影響投資和消費(fèi)，事關(guān)民生和發(fā)展。但近年來(lái)，對(duì)于房地產(chǎn)的憂(yōu)慮和質(zhì)疑從未停止。“房地產(chǎn)市場(chǎng)不是有罪過(guò)的市場(chǎng)，而是跟老百姓生活密切相關(guān)的不可缺少的市場(chǎng)，保持平穩(wěn)健康的運(yùn)行至關(guān)重要。”連平表示。

房地產(chǎn)市場(chǎng)需要立足長(zhǎng)遠(yuǎn)的政策。談及未來(lái)發(fā)展，連平認(rèn)為，關(guān)鍵還是供給側(cè)改革。房地產(chǎn)涉及到很多問(wèn)題，比如人口流動(dòng)、城鎮(zhèn)化等，問(wèn)題在于兩個(gè)核心。一是土地供給怎么能夠匹配人口流動(dòng)；二是金融也需要匹配好房地產(chǎn)的需求。