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本就不樂觀的房企融資環(huán)境，又被評級機構(gòu)潑去一盆冷水。

10月18日，國際評級機構(gòu)穆迪下調(diào)多家房企的企業(yè)評級，包括綠地控股（600606.SH）、陽光城（000671.SZ）、中國奧園（03883.HK）、佳兆業(yè)（01638.HK）、祥生控股集團（02599.HK）、富力地產(chǎn)（02777.HK）、中梁控股(02772.HK）等。

此前，花樣年等出現(xiàn)償債風(fēng)險的企業(yè)，大多逃不過被機構(gòu)下調(diào)評級。“多米諾骨牌”效應(yīng)下，行業(yè)的融資情緒也被違約事件影響，進而導(dǎo)致更多房企陷入發(fā)債艱難、評級下調(diào)的命運。但是，一天內(nèi)超十家房企“中招”，還是頭一次出現(xiàn)。

從穆迪報告中看，如此密集地下調(diào)房企評級，系出于對房企未來銷售、融資前景的不樂觀，擔(dān)憂其流動性出現(xiàn)風(fēng)險。確定的債務(wù)、不確定的發(fā)債環(huán)境，成為評級異動的“導(dǎo)火索”。

值得注意的是，日前央行第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會，對房地產(chǎn)信貸管理等問題進行回應(yīng)。多家券商認為，政策“至暗時刻”已過，房價回穩(wěn)的城市信貸端政策或迎來改善，銀行也將更準確地理解及執(zhí)行對踩線房企的信貸措施，房企資金壓力有望緩解。

房企批量被機構(gòu)“看空”

地產(chǎn)商的“多事之秋”還未結(jié)束。

18日，穆迪將綠地控股的企業(yè)家族評級由“Ba1”下調(diào)至“Ba2”，將綠地全球中期票據(jù)計劃的高級無抵押債務(wù)評級從“（P）Ba2”下調(diào)至“（P）Ba3”，高級無抵押票據(jù)評級從“Ba2”下調(diào)至“B”。

與此同時，將綠地香港的企業(yè)家族評級從“Ba2”下調(diào)至“Ba3”，中期票據(jù)計劃的高級無抵押債務(wù)評級從“（P）Ba3”下調(diào)至“（P）B1”，高級無抵押美元票據(jù)評級從“Ba3”下調(diào)至“B1”。主體評級展望由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負面”。

穆迪認為，綠地控股不太可能以合理的融資成本發(fā)行新的境外債券，以便在未來6-12個月為其到期債務(wù)進行再融資；同時預(yù)計，綠地控股的合同銷售將在未來6-12個月下降，原因是由于資金條件緊張，購房者信心減弱。

出于對融資及銷售的擔(dān)憂，穆迪認為，這將削弱該公司的信用指標、營運現(xiàn)金流、以及其流動性。綠地可能會使用內(nèi)部現(xiàn)金償還債務(wù)，這將減少未來12-18個月可運營的資金。

不久前，綠地便因穆迪評級回應(yīng)媒體稱，穆迪為第三方評級機構(gòu)，相關(guān)情況以其官方發(fā)布的報告為準。當(dāng)時，穆迪維持綠地控股集團的“Ba1”企業(yè)家族評級，以及綠地全球的“Ba2”高級無抵押票據(jù)評級，如今相關(guān)評級已被進一步下調(diào)。

佳兆業(yè)也遭此“待遇”。18日，穆迪將佳兆業(yè)企業(yè)家族評級由B1下調(diào)至B2，列入“負面”觀察。原因則是，佳兆業(yè)在未來12-18個月內(nèi)，是否有足夠現(xiàn)金流償還所有到期的離岸債券存在不確定性，因此進一步下調(diào)其評級。

評級展望同在“負面”行列的還有富力。穆迪將富力地產(chǎn)的企業(yè)家族評級從“B2”下調(diào)至“B3”，并將富力地產(chǎn)(香港)有限公司的評級從“B3”下調(diào)至“Caa1”。

穆迪認為，進入境內(nèi)和境外資本市場的渠道被削弱，將阻礙富力以合理成本籌集新債務(wù)、償還到期債券的能力?？紤]到市場情緒疲弱和融資條件緊張，富力地產(chǎn)的資產(chǎn)處置時機也存在高度不確定性。在資金緊張的情況下，獲得離岸資金的機會減弱。

此外，穆迪將祥生評級展望從“穩(wěn)定”調(diào)整至“負面”；確認領(lǐng)地控股“B2”公司家族評級，評級展望從“穩(wěn)定”調(diào)為“負面”；確認三盛控股“B2”企業(yè)家族評級，評級展望由“穩(wěn)定”調(diào)至“負面”；確認合生創(chuàng)展“B2”公司家族評級，評級展望從“穩(wěn)定”調(diào)為“負面”。

陽光城也遭到“狙擊”，穆迪將其企業(yè)家族評級由B1下調(diào)至B2，主要考慮到近期債市動蕩，陽光城以合理資金發(fā)行新債券，面臨不確定性。報告稱，截至2022年年底，陽光城有大量在岸和離岸債務(wù)到期，包括11億美元的離岸債券和101億元的境內(nèi)債券。

地產(chǎn)商苦等基本面回暖

從被下調(diào)評級的房企名單看，富力為三道紅線全踩的“紅檔”房企，綠地控股截至2021年中期踩中兩道紅線，陽光城、祥生控股、中梁控股等房企踩中一道紅線，不過合生創(chuàng)展、佳兆業(yè)則是三道紅線全達標的“綠檔”房企。

某種程度上看，各檔房企被機構(gòu)大范圍“狙擊”，已不單是企業(yè)層面的因素，而是受房企整體融資及經(jīng)營環(huán)境影響。

在海外債市，房企正在迎來難熬的冬天。公開信息顯示，自10月份以來，房企海外發(fā)債幾近停滯，僅海倫堡發(fā)出一筆綠債，鑫苑置業(yè)也要用債務(wù)置換的方式暫渡難關(guān)，公司預(yù)計將發(fā)行約2.05億美元新票據(jù)，以置換15日到期的2.08億美元票據(jù)。

除了個別試圖闖關(guān)的企業(yè)，總體而言，目前中資地產(chǎn)美元債境外新發(fā)幾近停滯，少見成功案例。從債券指數(shù)方面看，克而瑞表示，9月30日至10月12日，Markit iBoxx亞洲中資美元房地產(chǎn)債券指數(shù)累計下跌12.62%，在各債券品種中跌幅領(lǐng)先。

“地產(chǎn)美元債二級市場大幅震蕩，說明近期房企再融資和獲現(xiàn)能力面臨考驗，行業(yè)信用風(fēng)險加速暴露。”上述研究機構(gòu)稱。

值此之際，房企評級被批量下調(diào)，一定程度上會影響房企的進一步融資。“展望的下調(diào)，通常意味著企業(yè)財務(wù)指標或經(jīng)營指標有所惡化或有惡化預(yù)期，例如并表杠桿率不斷上升，融資能力有所減弱，核心市場經(jīng)營環(huán)境嚴峻等。”億翰智庫認為。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進稱，從數(shù)量和結(jié)構(gòu)上看，被下調(diào)評級的房企數(shù)量略多，且很多是規(guī)模相對較大，說明信用質(zhì)量惡化的情況在大房企中明顯增多。雖然政策方面存在調(diào)整空間，但從市場行情好轉(zhuǎn)到企業(yè)財務(wù)好轉(zhuǎn)，是有時滯的。

房企的償債壓力，聚焦在今年四季度和2022年。據(jù)克而瑞證券監(jiān)測，10月14日至12月31日房企到期未償還規(guī)模達79.37億美元，2022年到期規(guī)模547.86億美元。這意味著，未來15個月，將有627.23億美元到期未償還債務(wù)。

債市風(fēng)起云涌，那些躺在賬上的債務(wù)，將是房企需要啃下去的“硬骨頭”。一旦無法籌到足夠資金、兌付即期債務(wù)，排隊違約的現(xiàn)象將難以避免。

在2021年第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)布會上，人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，目前相關(guān)部門已關(guān)注到境外房企美元債市場的變化，將敦促發(fā)債企業(yè)及其股東嚴格遵守市場紀律和規(guī)則，按照市場化、法治化原則，妥善處理好自身的債務(wù)問題，積極履行法定償債義務(wù)。

值得住的是，央行方面還稱，部分金融機構(gòu)對30家試點房企“三線四檔”存誤解，對要求“紅檔”企業(yè)有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，企業(yè)銷售回款償還貸款后，本應(yīng)該合理支持的新開工項目得不到貸款，一定程度上造成一些企業(yè)資金鏈緊繃。

中泰證券認為，基于上述會議，預(yù)計四季度，房價回穩(wěn)的城市房貸利率及放款速度等信貸端政策或迎來改善；銀行將矯正偏緊的房地產(chǎn)信貸政策，更準確理解和執(zhí)行對踩線房企的信貸措施，對紅檔企業(yè)也將給予相應(yīng)的信貸支持，房企資金壓力有望緩解。