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憑借合作獲得流量，仍是中型房企快速“長大”的捷徑。作為起步較晚的規(guī)模房企，新力控股(02103.HK，下稱“新力”)在規(guī)模突破千億大關(guān)之后，仍在尋找著繼續(xù)攀巖的道路。

作為一家來自江西的后起之秀，新力控股2019年登陸資本市場(chǎng)，2020年全口徑銷售規(guī)模約1137.4億。不過，因新力擅長通過合作撬動(dòng)規(guī)模，期內(nèi)銷售權(quán)益比例約為44%，權(quán)益銷售金額約為504.2億。

從新力控股的成長之路、策略定位也可看出，區(qū)域型房企在全國化擴(kuò)張過程中，會(huì)面臨哪些突破與挑戰(zhàn)。

過去一年，新力最重要的關(guān)鍵詞之一是：均衡土儲(chǔ)布局，淡化區(qū)域房企色彩。2020年，新力通過招拍掛、收并購、產(chǎn)業(yè)勾地取得35幅地塊，合計(jì)應(yīng)占權(quán)益代價(jià)約157.36億元，平均土地成本約每平方米4527元。

截至期末，新力總權(quán)益土儲(chǔ)為1521萬平米，一二線城市占比約85.6%。按權(quán)益面積算，江西省、大灣區(qū)、長三角及華中華西等其它地區(qū)分別占31%、33%、20%和6%，可售的權(quán)益貨值達(dá)到2600億。

管理層表示，2021年仍將用銷售回款的40%投資拿地，其中公開招拍掛占一半份額，剩下50%來自收并購、產(chǎn)業(yè)勾地、城市更新、代建與品牌輸出等。同時(shí)，要抓住集中供地的機(jī)會(huì)，利用合作基因整合更多資源。

“22城集中供地，對(duì)中小企業(yè)是一個(gè)機(jī)會(huì)。因集中供地下地比較多，獲取的可能性也更大一些。”在3月31日舉行的2020年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，新力控股董事長、行政總裁兼執(zhí)行董事張園林表示。

新力控股常務(wù)副總裁劉翔進(jìn)一步解釋稱，頭部企業(yè)會(huì)將更多精力和資金放在22個(gè)重點(diǎn)城市，但除此之外，新力還有幾十個(gè)城市的落點(diǎn)。“大家都去搶熱點(diǎn)，反而我們就有反周期拿地的窗口期，對(duì)土地成本獲取也有優(yōu)勢(shì)。”

對(duì)于收并購拿地，張園林態(tài)度較為開放。“收購無非是算賬，如果對(duì)我們的利潤、貢獻(xiàn)、產(chǎn)出等各方面都是正向的，這件事就可以去做。”

保持拿地節(jié)奏的同時(shí)，新力也面臨盈利考驗(yàn)。2020年其全年收入約280.7億元，同比增長4.0%;股東應(yīng)占核心凈利潤約18.7億元，同比增長0.8%。同時(shí)，期內(nèi)毛利率24.4%，減少5.2個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤率約7.3%。

“毛利率有所下降，離不開行業(yè)趨勢(shì)的影響，如土地成本有所上漲。”管理層稱，之前新力收并購項(xiàng)目較多，利潤率相對(duì)較高;去年交付的項(xiàng)目中，招拍掛的比例上升，導(dǎo)致利潤率有所下降，未來毛利率會(huì)穩(wěn)定在24%~25%的水平。

土地、利潤之外，新力的第三件大事是降負(fù)債。自登陸資本市場(chǎng)后，新力融資渠道有所拓寬，如在岸人民幣、公司債和ABS、離岸美元債等。目前其融資占比中，銀行貸款約50%，其它非標(biāo)融資占比約26%，加權(quán)平均債務(wù)成本為9.1%

不過以“三道紅線”衡量，新力踩中一條，期末凈負(fù)債率43.6%，同比下降3.4%;現(xiàn)金短債比1.2倍;剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率73.2%，同比有所下降，但比監(jiān)管要求的70%仍有3個(gè)百分點(diǎn)差距。

新力方面表示，將提高公司的管控能力，加快項(xiàng)目預(yù)售及結(jié)轉(zhuǎn)交付的節(jié)奏，使其一步步提前確認(rèn)收入、拿到利潤，增加資本總額，降低負(fù)債比率。“我們有信心在一年到一年半時(shí)間左右，達(dá)到監(jiān)管要求。”