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在2019年度業(yè)績會(huì)上，禹洲地產(chǎn)的創(chuàng)始人及董事局主席林龍安再度提到千億目標(biāo)，表示禹洲地產(chǎn)肯定“2020年將完成千億規(guī)模”。

然而就在一個(gè)多月前，國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪和標(biāo)普分別將禹洲地產(chǎn)“Ba3”企業(yè)家族評(píng)級(jí)列入評(píng)級(jí)下調(diào)觀察名單，以及將其長期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“BB-”下調(diào)至“B+”，展望負(fù)面。

《每日財(cái)報(bào)》注意到，禹洲地產(chǎn)早在2017年就喊出千億銷售目標(biāo)的，但是縱觀近年來禹洲地產(chǎn)的財(cái)務(wù)杠桿高居不下、盈利能力放緩、高溢價(jià)拿地等等種種隱憂，千億之路并非坦途。

增速放緩 毛利率下降

根據(jù)財(cái)報(bào)顯示，2019年禹洲地產(chǎn)完成合約銷售額751.15億元，同比上升34.13%，相比2018年的“未及預(yù)期”，取得了合約銷售超額完成12%的成績。

然而，銷售增長的同時(shí)，2019年禹洲地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入為232.41億元，同比減少4.38%，凈利潤增幅降至個(gè)位數(shù)，同比增長約6.46%至39.67億元。

值得注意的是，禹洲凈利潤的增長卻大部分源于其出售附屬公司所得。2019年，禹洲地產(chǎn)出售廈門、南京、合肥及天津的附屬公司或其控股權(quán)。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，其他收入及收益由2018年的4.97億元大幅增加至2019年的21.68億元。其中，出售附屬公司獲得收益約14億元。

此外，2019年禹洲地產(chǎn)的銷售及營銷成本、行政開支以及其他開支三項(xiàng)數(shù)據(jù)大幅增長，吞噬了利潤空間。根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，禹洲地產(chǎn)的銷售及分銷成本，達(dá)到6.59億元，按年增長43.65%。而行政開支則上升到10.90億元，較2018年同期增長79.92%。此外，其他開支中，禹洲還計(jì)提了1.89億元的商譽(yù)減值，導(dǎo)致期內(nèi)開支成本同比激增490%，達(dá)到3.10億元。

另外，《每日財(cái)報(bào)》通過梳理發(fā)現(xiàn)，2014年~2019年，禹洲地產(chǎn)合約銷售金額分別為120.13億元、140.18億元、232.57億元、403.60億元、560.29億元、751.15億元快速擴(kuò)大。

但從增長率來看，2015年~2019年，禹洲地產(chǎn)合約銷售金增長率分別為16.69%、65.91%、73.54%、38.82%、34.06%，在2016年和2017年的高速增長后，其合約銷售規(guī)模增長正在減緩。

與此同時(shí)，禹洲地產(chǎn)在這幾年間不僅凈利潤下滑，其毛利和毛利率亦下降趨勢明顯。從2016年至今，禹洲地產(chǎn)的毛利率則分別為36.27%、35.4%、30.72%、26.21%，已連續(xù)4年下滑，尤其2019年，禹洲地產(chǎn)毛利約為60.92億元，相比2018年減少約18.42%。

溢價(jià)拿地 負(fù)債率上升

近幾年禹洲地產(chǎn)一直在努力向千億規(guī)模進(jìn)擊，拿地自然是第一步，多地土拍市場均有禹洲地產(chǎn)的身影。

數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，禹洲便以141.3億元權(quán)益地價(jià)獲得14宗地塊，且大部分土地均為溢價(jià)成交，溢價(jià)率超過30%的逾6宗，其中亦不乏溢價(jià)極高的土地。

例如，2019年3月公司以27.3億元摘得安徽合肥包河區(qū)S1901地塊，溢價(jià)率達(dá)121%;2019年5月，6億元摘得的成都錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)華新村24畝宅地，溢價(jià)率高達(dá)134%。

溢價(jià)拿地給禹州地產(chǎn)帶來最直接的影響就是其不斷攀升的負(fù)債規(guī)模，禹州地產(chǎn)的財(cái)務(wù)杠桿始終維持在80%之上居高不下，2019年總負(fù)債已飆升至千億以上。最新數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)，禹洲地產(chǎn)的總資產(chǎn)為1464.35億元，總負(fù)債1177.08億元，凈資產(chǎn)287.28億元，資產(chǎn)負(fù)債率80.38%，凈負(fù)債率為65.64%。

另外，瘋狂溢價(jià)拿地的同時(shí)，禹洲地產(chǎn)加大了發(fā)債力度以融資“補(bǔ)窟窿”，然而融資成本也隨之增加。2019年其融資成本達(dá)7.12%，較上一年的6.02%上升了1個(gè)多百分點(diǎn)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年房企新增融資成本為7.07%，相對(duì)來說，禹洲地產(chǎn)的融資成本已處于行業(yè)平均水平之上。

不難發(fā)現(xiàn)，禹洲地產(chǎn)對(duì)債券融資依賴度越來越高，數(shù)據(jù)顯示，2016年~2018年，禹洲地產(chǎn)的債券融資占比分別為21.35%、47%和49.37%，其中加上2020年1月7日發(fā)行的美元債，禹洲地產(chǎn)當(dāng)前未結(jié)清的美元債規(guī)模達(dá)56.45億美元。

值得注意的是，2019年禹洲地產(chǎn)的公司債券、計(jì)息銀行及其他借款均出現(xiàn)不同程度的下滑，而優(yōu)先票據(jù)卻激增201.57%。同時(shí)由于近幾年禹洲地產(chǎn)營收增速明顯慢于拿地及銷售增速，其存貨周轉(zhuǎn)率也接連下滑。

千億銷售目標(biāo)重壓下，禹洲地產(chǎn)大力舉債溢價(jià)拿地逆市狂奔。但是其2020年一季度的表現(xiàn)并不樂觀，受到疫情影響，禹洲地產(chǎn)累計(jì)銷售金額為103.62億元，同比下滑5.81%，僅完成千億目標(biāo)的10.36%。

在目前的大環(huán)境下，高負(fù)債擴(kuò)張、低利潤營收的禹洲地產(chǎn)，能否實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)，《每日財(cái)報(bào)》將持續(xù)關(guān)注。