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■本報(bào)記者 張 歆

銀行與房企的關(guān)系，在2018年顯得有點(diǎn)復(fù)雜：從銀行的態(tài)度來(lái)看，一切似乎已經(jīng)降至了冰點(diǎn)，開(kāi)發(fā)貸白名單收緊;然而，半年報(bào)數(shù)據(jù)似乎呈現(xiàn)出了略有不同的版本——涉房貸款的總量仍在增加。如今，最新的例證顯示，多家商業(yè)銀行出售房產(chǎn)的意愿強(qiáng)烈并付諸于行動(dòng)，這或許是銀行對(duì)于樓市預(yù)期的間接表達(dá)。

《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，近期，多家商業(yè)銀行踴躍賣(mài)房，方式上主要通過(guò)拍賣(mài)或掛牌產(chǎn)交所，有銀行僅一次就準(zhǔn)備出售百余套房產(chǎn)。

“商業(yè)銀行大多時(shí)候是因?yàn)橘J款收不回而被動(dòng)成為了房主，所以選擇打包出售”，一位股份制商業(yè)銀行人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“不過(guò)，今年的樓市交投清淡，銀行處置房產(chǎn)的難度也有所加大。”

多家銀行

年底賣(mài)房套現(xiàn)

在阿里拍賣(mài)平臺(tái)，“金融機(jī)構(gòu)年度盛典：銀行/老牌資管公司直供好貨”的推薦如火如荼。《證券日?qǐng)?bào)》記者點(diǎn)擊發(fā)現(xiàn)，來(lái)自于銀行的資產(chǎn)可謂鋪滿屏幕。點(diǎn)擊進(jìn)入其中的招商推介后，可以看到招商公告9909條(公布數(shù)據(jù)，記者統(tǒng)計(jì)為接近5000條)，其中1600余條與房產(chǎn)有關(guān)，其余大多為債權(quán)。

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者統(tǒng)計(jì)，1600余條房產(chǎn)推介信息中，推介機(jī)構(gòu)為銀行的項(xiàng)目占比超過(guò)九成。也就是說(shuō)，有約1400個(gè)房產(chǎn)推介源自于銀行的資產(chǎn)處置。記者瀏覽發(fā)現(xiàn)，多家國(guó)有大行、股份制銀行、城商行、農(nóng)商行、信合社等銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的總分行參與其中。其中，來(lái)自于某H股上市銀行的房產(chǎn)處置招商信息超過(guò)了170條。

《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，約1400條推介中，標(biāo)的房產(chǎn)參考價(jià)值超過(guò)5000元的項(xiàng)目共逾30個(gè)，合計(jì)的參考價(jià)值接近32億元。

此外，在上述“金融機(jī)構(gòu)年度盛典”活動(dòng)中，還有降價(jià)區(qū)、核心區(qū)房產(chǎn)(銀行直供)、特殊資產(chǎn)等多個(gè)欄目。某股份制銀行則是開(kāi)辦了“個(gè)人專(zhuān)場(chǎng)”，資產(chǎn)推介信息23條，標(biāo)的物個(gè)數(shù)191個(gè)，競(jìng)價(jià)公告188條。其中，該行上海分行近期將位于上海市普陀區(qū)曹陽(yáng)路2212號(hào)1棟1-3層商業(yè)用房進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)處置，參考價(jià)格在1.6億元以上。

事實(shí)上，上述數(shù)據(jù)僅僅是阿里拍賣(mài)平臺(tái)展示出來(lái)的部分。據(jù)媒體報(bào)道，近日，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所披露，上海一家銀行一口氣披露掛牌轉(zhuǎn)讓14套房產(chǎn)，包含13套住宅和1套商鋪，均價(jià)從3.8萬(wàn)/平到5.8萬(wàn)/平不等，合計(jì)掛牌底價(jià)6190萬(wàn)元。昨日，記者在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所確實(shí)查詢到相關(guān)信息。

從多個(gè)平臺(tái)的表述來(lái)看，目前銀行賣(mài)房主打的還是折扣牌，為了省時(shí)省事，有銀行強(qiáng)調(diào)“按照房屋現(xiàn)狀出售，不對(duì)瑕疵承擔(dān)責(zé)任”，而對(duì)應(yīng)的回報(bào)則起拍價(jià)格低于市價(jià)。

銀行自有固定資產(chǎn)

變現(xiàn)時(shí)間窗開(kāi)啟

《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)上市銀行中報(bào)獨(dú)家統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至今年中期，上市銀行的自有“涉房固定資產(chǎn)”凈值約為6227億元(個(gè)別銀行中報(bào)未披露相關(guān)數(shù)據(jù)，按照其去年年報(bào)數(shù)據(jù)估算)。

之所以在2018年對(duì)于上市銀行“私房錢(qián)”進(jìn)行更多的關(guān)注，是因?yàn)楦鶕?jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，如今這些資產(chǎn)有了變現(xiàn)的可能。或者說(shuō)，上市銀行房產(chǎn)變現(xiàn)的時(shí)間窗正在逐步開(kāi)啟。

對(duì)于上市銀行來(lái)說(shuō)，固定資產(chǎn)具有自用非投資屬性，因此公允價(jià)值計(jì)量法只是在固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房產(chǎn)時(shí)才能發(fā)力。過(guò)去數(shù)年，上市銀行追求的是規(guī)模效應(yīng)和網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張，固定資產(chǎn)“變性”的可能性非常低。近一兩年以來(lái)，上市銀行選擇了收縮人員與物理網(wǎng)點(diǎn)，同時(shí)對(duì)原有網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行智能化轉(zhuǎn)型。例如，某上市銀行中報(bào)披露，該行新建綜合網(wǎng)點(diǎn)面積從2014年以前的1000至1500平方米下降至如今的500至800平方米。換句話說(shuō)，銀行物理網(wǎng)點(diǎn)的數(shù)量和單店規(guī)模有望迎來(lái)“雙降”。

另外，上市銀行近年來(lái)面對(duì)業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪彽膲毫Γ尫爬麧?rùn)的沖動(dòng)增強(qiáng)、以及房?jī)r(jià)目前進(jìn)入穩(wěn)定期，上市銀行對(duì)于需求減少的涉房固定資產(chǎn)自然也就熄了“囤房”的心思、有了變現(xiàn)的動(dòng)力。