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從德信中國、中國奧園、雅居樂，到最新的碧桂園、旭輝控股，一場地產(chǎn)集團及其控制人集中轉(zhuǎn)讓旗下物業(yè)上市公司股權(quán)的拋售潮正在掀起。

12月15日，旭輝永升服務(wù)發(fā)布關(guān)于控股股東配售股份的公告。截至收盤，旭輝永升服務(wù)大跌9.57%，物業(yè)管理行業(yè)整體恐慌情緒蔓延，相關(guān)公司股價普跌。

(資料圖片)

“旭輝永升服務(wù)肯定不是最后一例，我們正在洽談一家中部地區(qū)的民營物業(yè)上市公司控股權(quán)?！鄙虾Ｒ患掖笮退侥脊蓹?quán)基金負責人告訴上海證券報記者，“物業(yè)服務(wù)的商業(yè)模式其實很好，優(yōu)質(zhì)企業(yè)經(jīng)營可持續(xù)性、財務(wù)穩(wěn)健性與現(xiàn)金流都不錯，只要剝離地產(chǎn)母公司的負面影響，具備較好投資價值?！?/p>

此情此景，與2年前地產(chǎn)集團紛紛高調(diào)分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)赴港上市、物業(yè)管理龍頭們競相并購?fù)瑯I(yè)的喧鬧場景形成鮮明反差，個中滋味頗耐人尋味。

旭輝控股意在完全脫手

查閱旭輝永升服務(wù)公告，董事會已獲公司控股股東之一Elite Force告知，擬出售其持有的公司合計9000萬股股份(占已發(fā)行股本總額約5.15%)給若干獨立投資者(每股4.85港元)，以籌集4.37億港元款項。

當前，林中、林峰及林偉(以一致方式行事)，通過旭輝控股、Elite Force及其控制的其他投資控股公司，行使旭輝永升服務(wù)已發(fā)行股本約51.98%的投票權(quán)，因此共同構(gòu)成旭輝永升服務(wù)的最終控股股東。

作為知名地產(chǎn)企業(yè)，旭輝控股將出售旗下物業(yè)上市公司股權(quán)的計劃不僅早有披露，且出售意愿堅決。12月12日，旭輝控股發(fā)布公告稱，擬通過投標程序出售集團持有的全部旭輝永升服務(wù)股份，該股份約占其已發(fā)行股本總額的23.26%。作為旭輝控股旗下的物業(yè)平臺，旭輝永升服務(wù)于2016年不再并表，至2018年成功分拆上市。

旭輝永升服務(wù)也是目前我國物管行業(yè)經(jīng)營較為優(yōu)異的公司。財報顯示，旭輝永升服務(wù)2022年上半年的規(guī)模和盈利都取得不同程度增長。截至6月30日，旭輝永升服務(wù)收入為31.62億元，同比增長53.6%；公司擁有人應(yīng)占盈利為3.77億元，同比增長33.4%。旭輝永升服務(wù)在中國117座城市提供物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)，總合約建筑面積2.91億平方米，在管總建筑面積2.08億平方米。

從德信、奧園、雅居樂到碧桂園

11月以來，隨著地產(chǎn)行業(yè)政策“暖風”勁拂，地產(chǎn)股、物業(yè)股均迎來大幅上漲。這讓仍處于流動性困境的地產(chǎn)企業(yè)，迎來了較好的“套現(xiàn)”物業(yè)子公司的時機。

在旭輝控股之前，不足半個月里，包括碧桂園、雅居樂、中國奧園、德信中國在內(nèi)的房企及其大股東，紛紛披露出售旗下物業(yè)上市公司股權(quán)的計劃。

12月11日晚，碧桂園服務(wù)公告，控股股東楊惠妍將通過全資子公司必勝，出售2.37億股公司股份，約占目前公司已發(fā)行股本總額的7.03%。每股21.33港元，較碧桂園服務(wù)12月9日的收盤報價23.95港元，折讓約12.28%。

出售上述股份，楊惠妍合計將套現(xiàn)約50.55億港元。這是碧桂園服務(wù)上市以來的最大一筆減持計劃，也是楊惠妍的首度減持。出售事項完成后，楊惠妍在碧桂園服務(wù)的持股比例將由43.15%減少至36.12%，仍為公司控股股東。

同樣已完成物業(yè)公司股份出售的還有雅居樂。12月9日，雅居樂公告稱，擬以每股10.18港元的價格，出售其持有的4860萬股雅生活服務(wù)H股。出售價格較前一交易日折讓7.96%，出售的股份占雅生活服務(wù)總股本的3.42%。

出售完成后，雅居樂獲得的款項總額為4.94億港元。而雅居樂在雅生活服務(wù)中的持股比例將從50.86%降至47.44%，仍為第一大股東和實控人。今年以來，雅居樂已經(jīng)兩次叫賣物業(yè)股份，合計套現(xiàn)約8.37億港元。

中國奧園及德信中國雖未完成物業(yè)資產(chǎn)的出售，但也在籌劃之中。12月7日，中國奧園將其物業(yè)子公司“擺上貨架”，以招標的方式，出售持有奧園健康29.9%股份，招標日期截止12月19日。

這是中國奧園第二次計劃套現(xiàn)奧園健康。第一次發(fā)生在去年11月，據(jù)稱，當時中國奧園計劃賣掉其所持奧園健康全部股權(quán)，最后未能成交。截至目前，中國奧園通過明興公司持有奧園健康54.58%股權(quán)，而此次是通過明興公司出售奧園健康29.9%股權(quán)。與楊惠妍及雅居樂不同，在出售完成后，中國奧園將失去奧園健康控股股東的地位。

與碧桂園相似，德信中國出售物業(yè)服務(wù)公司的也是其實控人、執(zhí)行董事兼董事長胡一平。11月2日，德信中國召開旗下唯一存續(xù)美元債投資人會議。會上，德信中國透露，相關(guān)方面正與多家機構(gòu)磋商出售其所持德信服務(wù)股權(quán)事宜。據(jù)了解，胡一平持股92%的盛富國際有限公司持有德信服務(wù)53.48%股份。

對于出售物業(yè)平臺，德信中國方面并未透露更多詳細信息，只是表示該談判需要時間，且仍有不確定因素。

地產(chǎn)“失血”下的無奈之舉

地產(chǎn)企業(yè)及其實控人為何此時集中出售物業(yè)子公司股權(quán)？

旭輝控股在公告中表示，由于不利的市場條件、房地產(chǎn)業(yè)融資愈趨困難以及房地產(chǎn)業(yè)面臨的挑戰(zhàn)，集團一直面臨流動資金壓力；為紓緩流動資金壓力及為業(yè)務(wù)營運提供資金，集團一直積極探索處置境外資產(chǎn)的機會，任何處置旨在為集團創(chuàng)造流動性或?qū)崿F(xiàn)去杠桿化。

“此次出售物業(yè)將與旭輝目前正在進行的境外債務(wù)重組形成聯(lián)動，進一步促進境外債務(wù)重組的完成。若非為解決債務(wù)問題，誰會愿意出售現(xiàn)金流很好的物業(yè)業(yè)務(wù)？”接近旭輝控股的投資界人士對記者表示，“公司已正式邀請潛在投標人競投旭輝永升服務(wù)股份，并已就投標程序展開討論?！?/p>

今年11月1日，旭輝控股宣布暫停支付境外債本金和利息，尋求境外債務(wù)全面解決方案。截至當天，旭輝境外債務(wù)到期未付的本金和利息總額約4.14億美元。今年以來，旭輝已經(jīng)累計向境外債權(quán)人支付利息和本金約15億美元，而同期僅有約5億美元新增境外融資，所得款主要用于現(xiàn)有負債的再融資。

中國奧園出售奧園健康的理由亦相似。在招標公告發(fā)出后，中國奧園內(nèi)部人士表示，此次招標是希望加速引進國企戰(zhàn)投，推動公司規(guī)范治理提升，實現(xiàn)中國奧園、奧園健康盡快復(fù)牌；而推動奧園健康復(fù)牌也為配合中國奧園整體債務(wù)重組所需。

德信中國相關(guān)方出售物業(yè)，則是因為美元債的壓力。11月18日，德信中國發(fā)布公告稱，對旗下唯一存續(xù)美元債“2022年12月到期9.95%優(yōu)先票據(jù)”進行交換要約，11月30日，德信中國再次調(diào)整上述美元債交換要約條款。其稱，將修訂應(yīng)計利息的付款時間，提早支付有關(guān)應(yīng)計利息。

德信中國在美元債投資人會議上表示，若德信服務(wù)出售成功，實控人在保證企業(yè)正常經(jīng)營的前提下，會拿出一部分資金用于支付美元債利息。

誰會成最后大贏家？

上市潮、并購潮出現(xiàn)還不足2年，物業(yè)管理行業(yè)竟戲劇性地迅速進入拋售潮。當昔日的買方市場成為今朝的賣方市場，誰將成為“淘到便宜貨”的最后贏家？

“現(xiàn)在的買方無非是兩類：一是資金還充裕的產(chǎn)業(yè)龍頭，其中以央企國企為主，借機低價擴張；一是實力雄厚的私募基金與個人資本，以財務(wù)投資為主，看重抄底機會?！鼻笆鏊侥蓟鹑耸繉τ浾哒f。

事實或正如其料。

不久前，金科地產(chǎn)旗下的金科服務(wù)易主二股東私募基金博裕集團；禹洲物業(yè)、中南服務(wù)則先后被國企物業(yè)管理龍頭華潤萬象生活收入囊中。11月23日，金科服務(wù)發(fā)布公告稱，博裕集團提出的要約收購事項，已經(jīng)在當天下午4點正式截止。博裕集團已超過金科地產(chǎn)集團，成為金科服務(wù)的第一大股東。

同在11月，在港股最新權(quán)益披露資料中，梁宏這個名字在物業(yè)上市公司股東榜中頻現(xiàn)，相繼舉牌金科服務(wù)與雅生活服務(wù)，其身份為私募基金希瓦資產(chǎn)的創(chuàng)始人。

11月30日，梁宏增持雅生活服務(wù)811.525萬股，每股9.06港元，總金額約為7356.15萬港元。增持后，其最新持股數(shù)目為8717.95萬股，最新持股比例為6.14%。11月17日，梁宏增持金科服務(wù)199.95萬股，涉資約2593.35萬港元。增持后，梁宏的持股數(shù)目為3402萬股，持股比例由4.9%上升至5.21%，亦構(gòu)成舉牌。

11月，梁宏個人在金科服務(wù)與雅生活服務(wù)的加倉，合計斥資超1.28億港元。此外，梁宏控制的私募基金希瓦資產(chǎn)也在11月加倉了這2家物業(yè)上市公司。

除私募資本外，具備實力的央企、國企也將是未來物業(yè)公司股權(quán)的大買家。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從物管行業(yè)披露并購交易金額來看，2021年全年央企國企披露并購交易金額僅3.2億元，占比1%；2022年前三季度披露交易總金額58.5億元，占比近六成。

具體看，2022年國企物業(yè)龍頭上市公司華潤萬象生活、招商積余并購頻繁，站在行業(yè)并購市場的中央；華潤萬象生活前三季度將禹州物業(yè)、中南服務(wù)、祥生物業(yè)3家遞表物企收入囊中。

（文章來源：上海證券報）